中原长沙翡翠花园项目营销策略报告92011年时代精英群体销售推广策划.ppt

销售目标确立：根据发展商目标测算，到明年6底前将1-3#全部售罄，那么还需要销售424套房源，以此测算 ，每月需完成70套销售量，每周需要完成18套房源。销售任务异常艰巨。 目标之下的限制条件分析：宏观市场之下的限制条件：“降价潮”来袭，“拐点论”再现根据目前全国房价的数据显示，一线城市、品牌开发商均出现深度降价，拐点论再次出现，客户持观望态度浓厚。 新城国际花都—长沙房价破“3”新城国际花都一口价3600/㎡，网上拍卖价2888元/ ㎡，开盘推1100套，成交约800套 万科全城团购：3盘联动，“万人大团购”，最高75折优惠 目标之下的限制条件分析：区域竞争的限制：区域竞争楼盘扎堆，同质化竞争、价格竞争严重。区域内大小楼盘云集，无论是产品类型，还是面积区间都存在较大的相似性，从而导致同质化竞争、价格竞争日益严重。 目标之下的限制条件分析小结： 对营销的审视：营销审视一：客户层面的审视客户的区域与望城区为主，岳麓区的客户较少，可见客户的区域限制较大，对价格的承接力有限；同时开盘之后项目热度降低，客户量较少，导致观望情绪严重，成为销售瓶颈 对营销的审视：营销审视二：价格层面的审视项目价格略高于周边同类项目，面临着同质化与直接的价格竞争。由于客户群以刚需为主，对价格敏感度较高，因此阻碍项目快速销售 对项目的营销审视与思考的结论：项目面临三大核心问题产品没问题，但是在