ID384-土地价格的时空演变及其影响因素分析——以杭州市为例.docVIP

土地价格的时空演变及其影响因素分析 ——以杭州市为例 温海珍，张之礼( （浙江大学 房地产研究中心，杭州 310027） 摘要：以杭州市2006年5月至2010年3月的住宅类土地交易数据，运用空间计量模型，从时间和空间两个层面研究土地价格的变化趋势及土地价格的影响因素。研究结果表明，容积率、土地等级对土地价格有显著影响。空间层面上，土地价格的误差项之间存在显著的空间依赖性，邻近地块之间价格波动关联性较大，并且到城市景观中心西湖的距离对土地价格存在显著的负向影响。时间维度上，地价有明显的上涨趋势，但在国际金融危机影响期间地价涨幅明显下降。 关键词：土地经济；土地价格；空间计量模型 The analysis on spatial-temporal evolution and impacting factors of land prices: Evidence from Hangzhou City Wen Hai-zhen, Zhang Zhi-li (The Center for Real Estate Study, Zhejiang University, Hangzhou 310027, China) Abstract With residential land transaction data in Hangzhou between May in 2006 and March in 2010, applying spatial econometrics model, we analyzed the evolving trend of land prices from the spatial and temporal perspective, in addition to the impacting factors of land prices. The results show that plot ratio and land grade have significant influences on land prices. In space, residual errors of land prices have significant spatial dependence. There is great relevance between prices fluctuation of adjacent lands besides the significant negative impacts of distance to Xihu as the center of city landscape on land prices. In temporal dimension, land prices have obvious rising trend, but the rising degree of land prices declines evidently in the period of international financial crisis. Key words land economy; land prices; spatial econometrics model 1引言 城市土地价格是调节土地市场供应与需求的重要手段，也是衡量土地资源是否得到有效利用和合理配置的重要指标。随着我国城市化进程的推进和城市经济的快速发展，城市内部土地价格在时间和空间两个维度上发生不断的变化。对土地价格演变和影响因素的研究，一直是众多学者关注的焦点之一，并取得了众多成果[1-5]。由于土地的空间固定性，土地价格往往具有空间依赖性。传统的回归模型假定土地价格在空间分布上具有相互独立性，无法测量土地价格的空间效应，容易导致模型估计系数是有偏的。本文尝试构建空间计量模型，检验住宅价格是否存在空间效应，在此基础上，分析土地价格的时空演变规律和微观影响因素，对杭州市住宅土地市场进行实证分析。 2 数据与模型 2.1 数据与变量量化 本文选用杭州市拍卖出让的住宅类土地交易数据，从2006年5月至2010年3月共147个样本。土地交易的范围涵盖杭州市主城区的上城区、下城区、拱墅区、江干区、西湖区、滨江区等6个城区。每宗土地的信息包括地理坐标、土地交易价格、地块面积、土地等级、容积率、交易时间、绿化率、建筑密度、起始价、成交价格等属性。 研究中选用土地价格作为因变量，自变量分为三类：地块特征变量、区位特征变量和时间趋势变量。自变量的含义及其对因变量的预期影响符号如表1所示。变量的描述性统计情况如表2所示。 表1 变量的描述与量化 Tab.1 Description and quantification of the variables 变量 变