中信深圳金稻田坂田项目经济分析报告.ppt

一、市场供求关系 2.坂田项目 项目近旁的珠江旭景（小高层），已于7月份开盘销售，开盘均价为12600元/㎡。 紧邻项目的中海日辉台（小高层），二手房均价在12000元/㎡。 坂田5月份二手房交易均价为10279元/㎡。 结合项目自身情况及周边楼盘售价，在不考虑市场增长及产品创新等内外部溢价因素的基础上，初步拟定本项目的销售时价为9500元/㎡。 考虑到国家的宏观调控政策、深圳经济及人口的发展态势、坂田片区地产的发展态势以及理性上涨的思考等，初步拟定项目产品的价格年增幅依次为10%。 临街商铺的价格一般为项目住宅单方售价的3-5倍，在此采取较为保守的手法取值为3，考虑到项目本身有社区街铺和集中式商业，初步拟定其价格平均年增值为5000元/㎡ 。 第三部分 经济测算 一、项目测算基本假设条件 序号 项 目 测算取值 1 当季回款比例 70% 2 剩余物业比例设定 0% 3 剩余物业折价比例 70% 4 营业税率 5.50% 5 贷款利率 8.00% 6 营销费用比率 3.0% 7 管理费用比率 3.0% 8 所得税率 25% 9 是否存在土地增值税 是 10 首笔地价支出年份 2007 说明： 1.考虑到办理签定房地产买卖合同、办理银行按揭以及银行放款、资金监管等诸多环节和因素，其从签定房地产买卖合同到银行放款，其中间的时间一般