第三章 房地产市场的运行特征和市场结构分析.pptVIP

第三章 房地产市场的运行特征和市场结构分析 第一节 房地产市场运行的基本框架 帕恩查（J.C.Panzer，1989）:单一产品生产,如果产出的增加比例大于投入要素增加的比例，存在着规模经济。 斯蒂格利茨（J.E.Stiglitz，1997）:当平均成本随着生产规模的扩大而下降时，或产出增加的比例大于投入增加的比例时，就存在着规模经济。 萨缪尔森（Paul A.Samuelson，1998）从技术角度用齐次生产函数: 鲍莫尔(W.J.Baumol)、韦利格(R.D.Willig)则从成本函数的角度重新认识规模经济（在多产品组合的情况下也有效，而且更加符合现实经济生活）。 于立、王询（1996）将规模经济划分为产品规模经济、企业规模经济、行业规模经济等三个层次。 2010年9.29国家新政重拳挥击住宅投机行为！ 1、各地要加大楼市宏观调控的力度 立即研究制定贯彻落实“国十条”文件的实施细则。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制。 2、完善差别化的住房信贷政策 各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款管理，禁止用于购买住房。 2010年9.29国家新政重拳挥击住宅投机行为！ 3、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策 加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。 4、切实增加住房有效供给 房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。 5、加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为 对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工、捂盘惜售等违法违规行为，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地。 3．控制空置率的必要性与措施 规范和完善房地产空置率的分析评价体系，准确预测房地产市场并有效地指导房地产投资。 保持适度的空置商品房，保证房地产市场的健康、稳定发展。 完善房地产业金融配套政策，提高房地产业的经济增长能力和质量。 完善房地产市场运行机制，加强政府的宏观调控作用。 * * 内容提要： 1．房地产市场运行的基本框架 2．房地产市场的运行特征－不平衡、供求与价格 3．房地产的市场结构分析－分析视角、规模经济、进入壁垒等 一、房地产市场的界定及其分类 房地产产品的运行过程必须经历土地和生产资料的购买、房地产开发建设、房地产商品的消费三个环节。 (A S Pm) 土地和生产资料的购买 房地产开发建设 房地产商品的消费（销售或是出租） 狭义的房地产市场是指房地产商品进行交易活动（买卖、租赁、抵押等）的场所，房地产商品在市场供给与需求的相互作用下，通过市场流通实现其价值。 广义的房地产市场是指房地产交易双方经济关系的总和。 二、房地产市场运行结构体系 房地产市场的基本组成要素： 房地产市场的主体（市场主要参与者） 房地产商品及其相关的权属（市场交易的客体） 房地产市场交易组织（市场交易场所） 房地产市场的主要参与者 房地产的使用者和消费者（个人、集体、公共组织以及政府单位） 房地产的供给者，包括国家（土地所有者）、企业和个人等 作为管理者出现的政府，包括中央政府和各级地方政府 房地产市场中的各种中介组织机构 第一节 房地产市场运行的基本框架 使用或出租 计划和修建 供给主体 管理者 专业机构和人员 需求主体 房地产产品 辅助服务活动 对市场主体进行监督 房地产市场主体关系图 第一节 房地产市场运行的基本框架 土地市场 房地产开发建设市场 房地产商品交易市场 房地产金融市场 建筑装饰材料市场 中介服务市场 物业管理市场 G-W A S Pm ……P…… W`-G` 图 房地产市场运行的结构体系图 房地产市场运行结构是一个庞大而又复杂的市场体系，按不同的市场分类标准，可以对房地产市场进行不同的分类划分，而且，每个市场又可以进行市场细分。 第一节 房地产市场运行的基本框架 三、房地产市场的运作－资产市场和物业市场的联系 房地产是一种耐用商品，兼有投资品和消费品的特点。 在房地产作为一种投资品时，资产（投资）市场决定其价格和生产； 作为一种消费品，物业（空间）市场决定了房地产的租金水平(两个市场是相互联系的)。 第一节 房地产市场运行的基本框架 房地产