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房价与交通条件的关系 季荣鹏 摘要：本文首先介绍了房价与交通条件的概念，阐述了房价的特点，然后论述了如何考察住房的交通条件，通过实际的数据和实例分析了房价与交通条件的关系，最后通过分析得出的结果给出了通过改善交通来改变城市发展和规划的进一步提示。 关键字：房价、交通条件、区位、交通管制、 一、引言 近年来，市政交通重点工程，，城市的交通环境得到了很大改善。与此同时，地铁、轻轨沿线的房地产市场升温、房价上涨。我们不难发现交通条件与价之间是存在相互关系的。有专家认为，交通条件的改善，可改变居民对住宅区位经济价值和综合社会功能的评价水平。一般交通可达性较好、交通设施完善的住宅区，消费者对其评价较高，同时该小区的区位价值也就较高。也有学者认为，轨道交通将改变沿线尤其是站台旁土地利用性质和土地利用效应，使土地增值，相应的房地产得到更好的回报。交通条件是指某地区（点）与外界进行人员来往（客运）和物质交流（货运）的方便程度。交通条件的好坏可用交通线路、交通工具和港站的设备状况来反映。交通条件是考察住房位置的一个极其重要的因素，位置的远近，已不仅仅是一个空间概念。对交通条件的考察可以从以下几方面入手： 1、道路设施 内容包括道路和种类密度及等级。对于城市内的街道、对外联系的公路，还需详细了解道路宽度和路面状况。主路与辅路、支线的联系方式，开口的多少，从一处到另一处可选择的道路有多少，最终归结为道路通过能力、设计的通行速度、实际运行速度及运行安全状况。 2、公共交通 包括公共电汽车、地铁等公共交通的线路数，与市内各主要区域联系的广泛程度，公共交通工具运行起止时间、间隔时间、运行速度、标价，从房子所在地到公共场所交通着眼点的距离，使用出租车的方便程度等等。 3、交通便利度 　　包括经常经过的路段内路网通畅程度；私人交通及公共交通到达城市主要地点，如到机场、火车站、大型商场、风景名胜区等是否便利等。 4、交通管制 包括行车路线、方向、时间、速度限制及车辆种类限制。此外，有无固定的停车场地，如果没有，随时停车能否保证，也不能不考虑在内。拥有私车的购房者对此应给予足够重视，对比自己的情况，认真加以研究。 2004年平均成交均价（元/㎡） 二环以内 8600.8 二环-三环 7435.6 三环-四环 7046.7 四环-五环 6060.0 将表1中的数据在EXCEL中将制得柱状图（图1），得到房价按照环线位置的分布规律图。可以看出，按照环线由内到外的顺序，基本上由市中心向五环随着环线增加，价格逐渐降低 图1 环线分区平均成交均价图 在北京的住宅分布上，住宅沿环路发展，是北京住宅在空间上发展的一个主要特征。住宅沿环路发展与北京的交通网络发展有关，三环路、四环路、五环路的建设和开通，改善了环线两侧附近的住宅环境，住宅的发展伴随着环线建设而逐渐向外发展。 从1990 年代以来，北京市住宅空间分布具有以下特征：一是三环路外围住宅建设速度加快，但三环路的内侧和二环路的两侧出现了减缓甚至停滞的现象。将监测区04年成交套数按照环线分区加总，跨越两个环线分区的套数按面积比例分摊，可以看出各个环线分区的普通商品住宅发展态势（图2）。三环路以外，特别是随着四环快速路的通车、以及五环 图2 各环线分区成交套数图 和六环、城市轻轨和放射状地铁的规划和建设，大的住宅环境已经发生了明显的改善，该地带是北京现在和今后住宅发展的主要空间。 2、八通线实例的说明 　　2003年12月开通运营城铁八通线它全线长18.964公里，始于地铁一号线四惠站，延伸至通州区土桥站，联结其京城东部繁华地区与东部郊区通州区，全县设站13个，设计行车速度80公里每小时。 　　事实证明：八通线确实改善了通州地区的交通条件，其快速、零拥堵的特点也成为带动通州及沿线楼盘迅速升温的主要诱因。以下是通州区2002年和2003年商品房销售情况： 通州楼盘的价格攀升是伴随这八通线规划方案的公布开始的。2002年的通州楼盘平均价格为2900元／平方米，到2003年11月27日正式通车之前已经上涨到3100元／平方米，涨幅达到3.3%，2004年通州区房屋成交价格又比2003年增加286元／平方米。当交通条件改善后，交通条件改善地区的房地产业将不断升温，住房价格将呈上升趋势。 监测区域 区域位置 04年平均成交均价（元/㎡） 3 东直门外区域 二环-三环 12007.5 6 西北二环内区域 二环以内 10785 2 东北二环内区域 二环以内 9860 5 西直门外、阜成门外、复兴门外区域 二环-三环 9592 19 三里屯、左家庄、农展馆、朝阳公园朝外、建外区域 二环-三环 8951 32 中关村、双榆树区域 三环-四环 8