云南“天麓”项目可行性研究报告.docVIP

PAGE PAGE 35 瑞帝中天 云南“天麓”项目可行性研究报告 “天麓”项目可行性研究报告 目录 一、项目总论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 1.1.2 房地产开发公司 1.1.3研究目的 1.1.4研究方法 1.1.5项目建设规模和内容 1.1.6项目开发手续 1.2 可行性研究结论 1.2.1 市场预测 1.2.2 项目建设进度 1.2.3 投资估算和资金筹措 1.2.4 项目综合评价结论 二、项目投资环境和市场研究 2.1 市场宏观背景 2.1.1 2010年 “国十条”新政出台 2.1.2 “国十条”新政要点 2.1.3 “国十条”出台对云南省楼市的影响分析 2.2 腾冲城市环境与政策分析 2.2.1 腾冲的政治环境分析 2.2.2 区域经济环境分析 2.2.3 区域社会环境分析 2.2.4 区域技术环境分析 2.2.5 城市环境对本项目的影响 2.3 腾冲房地产市场分析 2.3.1 潜在需求大，地产发展前景广阔 2.3.2目前供应量小，竞争压力小 2.3.3价格稳中有升，城区房价平均上涨8% 2.3.4未来腾冲房地产市场形势分析 2.4 腾冲房地产市场分析 2.4.1 供给分析 2.4.2需求分析 2.4.3竞争分析 2.4.4典型物业分析 2.4.5市场分析有关结论 三、项目分析及评价 3.1 地块解析 3.1.1 交通条件 3.1.2 地形、地势 3.1.3 周遍情况 3.1.4 生活配套情况 3.1.5 3.2项目SWOT分析 3.2.1 优势 3.2.2 劣势 3.2.3 机会点 3.2.4 威胁点 3.3 项目评价 四、项目市场定位 五、项目开发进度安排 5.1 开发建设进度 5.2 项目经济技术指标 六、投资估算与资金筹措 6.1项目总投资估算 6.2资金筹措 6.2.1 资金来源 6.2.2 项目筹资方案 七、销售及经营收入测定 7.1各类物业销售收入估算 7.2销售利润 八、财务与效益分析 8.1项目盈亏平衡分析 8.2社会效益与影响分析 8.2.1改善居住环境 8.2.2增加财政收入 8.2.3带动相关产业发展 九、可行性研究结论与建议 9.1拟建方案的结论意见 9.1.1 建设条件 9.1.2 经济效益 9.1.3 社会效益 9.1.4 环境效益 9.1.5 可行性研究结论 9.2项目主要问题的解决办法和建议 9.2.1 项目主要问题 9.2.2 解决办法和建议 9.3项目风险及防范建议 9.3.1 项目风险 9.3.2 防范建议 前 言 腾冲不动产市场调研（抽样访谈）记录： 建设局陆主任： 腾冲土地供应紧张，大公司入驻规模开发特征明显；开发规费人防10元/㎡、新型墙体材料费10元/㎡、垃圾处理费1元㎡等合计约25元/㎡；旧城改造鉴于长期以来宅基地独门独院居住方式，改造困难，现拟对旧城实行穿衣戴帽工程，以美化旧城面貌。 建设局房产股黄股长： 腾冲县独门独院居住是长期传统，但土地日益紧张，政府已经停止对宅基地建房的审批，故小区开发是趋势；二三年前如官房集团开发的小区联排既有独门独院居住的类似特征，又兼顾小区统一开发的功能，加之2500/㎡左右的价格，有部分市民已经实现购房换房需要。 招商局鲁局长： 腾冲城市发展潜力巨大，欢迎有实力的投资商参与城市建设开发；政府也有自己的门槛，投资额度不低于3000万；新区是未来发展的方向和趋势；旧城改造难度大，对其改造的力度和决心政府未提上重要日程。 拆迁办李主任： 政府对旧城改造的主要思路是穿衣戴帽，不主张旧城的成片改造，主要原因是个工作难度太大。 腾冲建筑设计院陈工： 多层设计要求为框架结构，8度抗震给设防；要求使用水泥混泥土砖；土建成本为1000-1200元/㎡；节能环保材料未执行。 建设局房产股张副股长： 腾冲独门独院的居住方式存在停车难，交通不便、通风不畅、视野不佳等不足；下一代小孩结婚需要换房，故开发单元楼会逐步好卖；腾冲购房按揭比例约为50%，包括世纪金源别墅购买者按揭比例都有4成以上。 商务局周主任： 2009年，全县进出口贸易总额39465万元；边防口岸通道出入境流量22.08万人次。 车管所周主任： 截至2009年底，腾冲全县共有机动车91865辆，驾驶人数65048人。2010年1至4月分别办理新车上户（客车、小轿车）登记数量为430辆、202辆、397辆、382辆。 国土局郭副局长： 前几年土地使用缺乏计划和控制，现腾冲土地供应十分紧张，去年中国人民大学腾冲新校址意向性选地都未能成行；县中心边缘地带土地价格一般可以达到100万元/亩以上；政府两年前已经停止对新的宅基地用房指标的审批。 工商银行姜副行长： 腾冲县工行2009年度