房地产投资分析第3章.ppt

第三章 房地产项目的环境与市场分析 第一节 房地产项目的环境分析概述 第二节 环境分析内容 第三节 环境分析的方法 第四节 市场分析概述 第五节 市场调查与预测 第三章 房地产项目的环境与市场分析 第一节 房地产项目的环境分析概述 房地产投资环境是指在一定投资区域内，在一定时期内对投资所要达到的目标产生有利或不利影响的外部条件，是投资者无法改变、无法控制的。 它包括决定和影响投资活动的政治因素、自然因素、经济因素和社会因素 。 投资环境是一个动态、多层次、多因素的大系统。 投资环境决定投资的方向、数量和结构。 一、投资环境的分类 （一）按与投资的关系： （1）狭义的投资环境：自然环境和社会环境。 （2）广义的投资环境：自然环境、经济环境、政治环境和社会环境。 （二）按层次分 1.宏观投资环境：指影响整个社会资本运动的宏观社会经济变 量和历史文化现实,研究的是全国或大区域范围内的国民经济发展、 商业周期的兴衰等，国家的法律制度、国家的经济增长率以及政治 与政局的稳定。 2.中观投资环境：研究地区或行业范围内经济、政治、社会 和文化因素对投资的影响。 （1）地区投资环境：指投资区域内的自然、经济、社会条件 等,如地区的改革开放程度、享有的优惠政策、政府的管理水平等。 （2）行业投资环境：在一定行业中有关投资的外部条件，如行 业规模及水平，行业的市场容量及竞争状况等。 3.微观投资环境：与项目有关的具体的外部条件。 （1）从行业看：选址 （2）从空间看：当地资源、区位优势的充分利用。 （3）具体：从投入（供给）看如运输费、水电费、排污费等； 从需求看如市场以及竞争对手等。 （三）按涉及的环境要素的特征分 1.硬环境：与投资活动直接相关的物质条件、是有形 要素的总和，是投资得以进行的必要条件。如自然环境和 基础设施等。 2.软环境：指对投资活动有重大影响的政治、经济、社 会、人文等诸方面的外部条件。 （1）政治条件：是否稳定、社会是否安宁、法律法规 是否健全等。 （2）经济条件：增长速度及稳定性、财政及货币政策 的连续性、市场规模及完善程度、经济允许机制等。 （3）管理条件：政府的管理水平、办事效率等。 （4）人的素质：人的文化水准及素质。 （5）政策优惠条件:是否给以税收、费用等方便的优惠。 二、环境分析的概念 投资环境，是指影响投资活动整个过程的各种外部境况和条件的总和。 随着社会经济的发展，各地为了吸引投资，除了提供基本的物质条件之外，还在经济、制度、立法、服务等方面不断创造各种优惠条件。 现在的投资环境，是指资金得以有效地运行的条件，包括地理区位、资源条件、基础设施、政治环境、经济环境和社会文化条件等有关因素。 三、环境分析的基本任务 1、分析房地产开发项目投资与国民经济发展和人民生活水平提高的关系，论证房地产投资方向是否正确，房地产项目投资是否合理。 2、对于房地产项目开发的建设条件进行评价。研究房地产开发建设过程中，建筑材料、设备、人员及其他基础设施配套条件是否有保证。 3、通过系统分析和综合评价，选择最佳的房地产建设地址。 第二节 环境分析内容 1.地理区位 2.资源条件 3.基础设施 4.政治环境 5.经济环境 6.社会文化条件 自然地理区位 1.地理区位 经济地理区位 交通地理区位 2.资源条件： 物质资源、旅游资源、港口资源等。 交通环境条件 3.基础设施 能源条件 通讯条件 给排水及污水环境条件 政治局势。 4.政治环境 政策制度。 政府管理服务水平 宏观经济环境 5.经济环境 市场环境 财务环境 (金融环境、经营环境)