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2009年第3期 学习与探索 No，3，2009 (总第182期) StudyExploration Serial．No．182 中国房地产周期波动的实证分析 周 秀 英 (吉林大学马克思主义学院，长春130012) 摘要：房地产业是中国国民经济发展中的基础性、先导性和支柱性产业之一。同时，房地产业又是 资金密集型产业．与金融体系关系密切。与房地产业在国民经济中所处的地位相适应，房地产业具有优化 产业结构、优化消费结构、带动经济发展、带动就业的作用。与国民经济周期一样，房地产业也存在着周期 性的循环和波动。可以说，房地产周期波动是房地产市场发展重要的内在规律之一。因此，研究房地产业 的周期波动状况，不仅有助于推进房地产理论的发展，更有助于在实践中指导房地产业的健康发展。 关键词：中国房地产业；房地产周期；国民经济周期 中图分类号：F201 文献标志码：A 文章编号：1002—462X(2009)03—0134—03 退、萧条四个阶段与宏观经济周期的关系【41。刘学成 一、国内外研究现状 (2001)从国内外房地产业周期对比的角度出发，对国内 20世纪初，资本主义国家频繁出现的经济危机，以及 房地产周期研究现状进行综述分析【5J。张晓晶、孙涛 由此爆发的经济萧条，引发众多学者开始关注经济周期波 (2006)分析了驱动1998年开始的新一轮房地产周期的增 动的测定、分析和预测。Bun啮(1935)【1J利用官方数据描 长面、宏观面与制度面因素，并利用1992—2004年的季度 述了美国房地产建筑的长周期，是房地产周期研究的早期 数据进行计量分析，指出无论是房地产业发展还是房地产 成果。但房地产周期作为一个相对独立的研究领域是始 价格总水平，在今后较长时期内仍会呈稳中趋升的态 于20世纪80年代，美国经济的“滞胀”现象引发了对房地势…6。李海波(2006)分析了发达国家与中国内地房地产 产周期研究的广泛关注，同时，借助于先进的计量经济方 周期的波动规律，阐述了经济周期与房地产发展之间的 法和时间序列分析手段，使房地产周期波动的理论越来越 密切关系L7J。 丰富。MitcheH在其1927年的专著《经济周期问题和调 二、中国房地产发展的周期 整》中详尽地讨论了经济周期波动测定方面的进展和成 果，指出由于建筑活动受一系列因素的影响，形成一定的 目前国际上通用的景气指数方法有四种：一是美国商 波动，将其称为建筑周期。美国经济学家库兹涅茨(Simon务部的合成指数方法，二是日本经济企划厅的合成指数方 Kuznets)在1930年出版的《生产和价格的长期运行一书法，三是OECD的合成指数方法，四是利用主成分方法合 成景气指数【8 中对建筑周期给出了更为详细的论述。Grebler和Burns J。本文采用主成分分析法合成中国的房地 产周期合成指数，将原来众多具有一定相关性的指标，重 (1982)发现GNP的波峰领先房地产周期的波峰约11个 月【2|。Pritcheu(1984)研究了1967--1982年美国经济周新组合成一组新的互相无关的综合指标来代替原来的指 期对房地产投资的影响，认为房地产供求之间存在着“领 标。并且从数据自身出发着手研究，从而避免漏选指标和 先一滞后”关系，从而存在周期波动【3J。 人为确定影响权重而带来的主观认识偏差。(详见下图) 中国的房地产业在20世纪80年代末和90年代初得 到长足发展，1993--1994年达到鼎盛时期。当时的房地 产泡沫给国民经济造成了严重的影响。并由此引