略总纲及销售执行报告.pptVIP

全年普宅推售节奏分解： 营销节点 时间 1月 2月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 3月 3月3日F7、24栋推出 3月24日F6栋推出 4月21日F25栋推出 5月26日F21栋推出 6月16日C3/2、C6栋加推 7月14日 C3/2、C7栋加推 8月11日 C5/2、C8栋加推 9月1日 C5/2、C9栋加推 10月1日C10栋加推；10月27日C11栋加推 11月24日C12栋推出 推售趋势图 公寓部分推售及蓄客安排： 推售原则: 建议公寓产品推售时间定为10月中旬； 公寓首开集中引爆制造热销，后期持续消化； 将推售的公寓产品划分成小组团，并命名组团，首开后每次推出一个小组团，不断加推； 蓄客安排： 公寓首开前集中蓄客，蓄客周期约2个月左右，10月中旬首开去化全年500套任务的350套，11月、12月每月分别去化75套左右； 公寓主要以低门槛吸筹，如交1000即可享受开盘优惠； 公寓以高性价比为主要卖点，前期吸筹客户开盘当天解筹可享受返三年租金等； 商业部分推售及客户考虑： 推售原则: 确定需要引入的主力店如华润万家、沃尔玛、家乐福以及电影院等，部分商家会跟随主力店入驻； 生态商业街的集中包装推广，通过释放反租等形式吸引长沙本地、地级市及外地的投资客购买； 大客户拜访突击团队：引用长房时代城的商业发售的蓄客模式，几人小团队专守长沙主流商业街/城的购买业主及商家，将本项目价值点讲透，游说其办卡购买，但同时需要制定合理的售价，以避免长房时代城集中商业售价过高而损失客户； 若集中商业发售不可控的推售考虑 推售原则: 普宅按照既定的推售节奏及节点出货，若市场持续不乐观，考虑更大幅度的降价促销，将上面考虑的90%的出货量提升至100%，提高任务贡献率； 保利两别墅项目阆峰云墅及林语墅纳入普宅销售目标内，在上半年尽快将两项目约2亿的剩余货量走掉； 适当的提升普宅销售价格，提高普宅产品在全年任务中的贡献度（不太可行，依市场而定）； 尽快将A区近800套剩余车位，B区600左右车位以及CE区若干新车位以6-6.5万的价格出货（上半年即组织车位的发售工作，出货多少，较不可控）； 加快公寓推售节奏，提高公寓出货量以提高其在全年任务的贡献值（上半年即组织公寓的发售工作，但公寓速度有一定的限制）； 全年货值补充安排： 全年执行总控： 户外 报纸 配套 品牌 暖场 品牌升位期（纲领提出） 价值点深入演绎期（纲领强化） 收官期 保利地产城市责任年 三年三销冠 硬广为主+软文炒作品牌及销冠 商业奠基 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 阶段 关注青年置业 半硬广+半软文阐释价值点（产品、活动、品牌影响力） 商业奠基、主力店签约炒作；山体公园配合F区大户型炒作 硬广炒作收官 结合时令及节点的系列中型旺场活动（植树节、中秋嘉年华） 学校配合复式产品炒作 形 象 渠 道 营销活动 费用预算 费用合计：1500万 山体公园开放、热销配合大户型炒作 成熟、收官炒作 主力店签约 山体公园开放 关爱宝贝成长 呵护晚年 重点营销动作 3月3日F7、F24栋推出 3月24日F6栋推出 3月份第四届林语植树节 4月21日F25栋推出 4月份保利地产回声艺术展 4月份启动临山高层大户专题 5月26日F21栋推出 6月16日C3/2、C6栋加推 6月首届家庭运动节（为奥运加油） 6月份复式专题推广 7月14日C3/2 C7栋加推 快乐小报童 8月11日 C5/2 C8栋加推 8月份启动C区大户专题 10月1日 C10栋将爱退 10月27日C11栋加推 10月小动物保护行动 10月份公寓首开 9月中秋嘉年华 9月1日C5/2 C9栋加推 8月份启动公寓蓄客 11月24日C12栋加推 11月敬老院温暖行 12月保利地产善局养老 12月集中商业加推 PART 4 游戏回顾 报告框架及重要结论回顾 营销目标及核心问题 开发商要求全年实现签约15亿，分解： 普宅共约23万方可售，按5000元/平计算需去化90%实现10亿销售额 公寓按6500元/㎡计算需出货2万方贡献1.3亿； 集中式商业需按24000元/㎡出货至少1.5万方贡献3.6亿； 营销需解决的核心问题： 1、如何独树一帜，突破区域低心理价位限制，实现价格与价值的对等，建立购房信心，吸引客户埋单； 2、如何实现短期内大量目标客户的积累，快速出货； 市场情况及竞争态势 报告框架及重要结论回顾 游戏规则1 ——大势：宏观经济不容乐观 游戏规则2 ——中观：长沙楼市在冰点中痛苦前行 游戏规则3 ——微观：直面竞品海量出货 客户研究，寻找机遇 客户是谁？企业职员、中高管为主，首置或首改 客户在哪？主