我国房地产宏观金融风险的研究.doc

我国房地产宏观金融风险研究 内容提要：本文通过对房地产业中资金循环的三个环节以及影响房地产金融风险的宏观经济因素和制度因素的分析，研究了存在于我国房地产业中的宏观金融风险。通过与国际经验的比较，发现存在于我国房地产业中的宏观金融风险主要集中在开发企业环节，但是仍处于比较合理的范围内；宏观经济的繁荣带动了房地产业的本轮上升；制度因素对房地产宏观金融风险影响较大。从供给和需求两个层面的分析发现，存在着对房地产业金融风险的误读，对此需要进行客观评价。最后提出了从制度建设方面防范房地产宏观金融风险的建议。 　　关键词：房地产宏观金融风险，消费者，开发企业，金融机构，宏观经济因素，制度因素 　　　　房地产业中的金融风险可以从微观角度和宏观角度进行分析。宏观风险是指从宏观角度衡量的存在于购房者整体、开发企业整体和金融机构整体中的由于未来不确定性所产生的总量风险。本研究从分析房地产业的资金循环过程和结构人手，同时分析影响房地产金融风险的宏观经济因素和制度层面的因素，讨论存在于我国房地产业中的宏观金融风险及其防范。 　　一、我国的房地产金融风险：三个环节的考量 　　房地产业中的金融风险主要来源于三个环节：购房者环节、房地产开发企业环节和为房地产业提供贷款的金融机构环节。在这三个环节中，购房者是最终支付来源，开发企业是房地产业资金循环的中心环节，金融机构环节是整个房地产业金融风险的最终承担者。 　　(一)购房者环节引致的房地产金融风险 　　1.房价收入比 　　房价收入比是衡量购房者环节当期风险的重要指标。按照联合国人居署的定义，房价收入比是住房的自由市场价格的中位数(或平均数)和家庭年收入的中位数(或平均数)之间的比值。它是衡量居民收入能否支付当前住宅价格的指标。由于房地产业的属地化特征和各国经济发展水平的差异，各国的房价收入比差异很大；即使一个国家或城市的房价收入比，在时间维度上也有较大的差异。联合国2001年世界发展指标给出了按家庭收入进行分组的96个国家的房价收入比。在家庭收入处于1000—1999美元的组别内，房价收入比的最大值是28，最小值是3.4，中位数为6.9，平均数为9.7。 　　我国城镇居民2003和2004年的家庭人均可支配收入为8472.2元和9421.61元；这个数字按当年价格换算为美元则分别为1023.2美元和1137.9美元。因此，我国大致处于1000—1999美元的组别。我国分省区按中位数计算的2003和2004年房价收入比分别为3.25和3.41，均远低于同等人均CDP下的国际水平6.9。但需要警惕的是，2004年已有部分省市超过国际水平6.9，如北京(1598)、上海(7.301)；有些城市房价收入比增长过快，如上海、浙江等地。 　　2.个人信贷余额与GDP的比率 　　我们使用个人信贷余额与GDP的比率衡量居民住房债务大小，并以此判断宏观金融风险的高低。从我国个人住房信贷的总量指标上分析，自1998年以来，个人住房信贷发展迅猛，在1999和2000年，年增长率高达218.6%和148.72%；虽然此后有所回落，在2003年和2004年也分别达到了42.46%和35.15%。我国个人住房信贷总额占GDP的比例虽然增长很快，但到2034年也只有11。72%；与我们选取的美国、德国、法国、英国四国相比，比例很低，远低于这四国中最低年份的16%(法国，1984年)。 　　通过对房价收入比、个人住宅债务在GDP中的占比的国际比较，购房者环节引致的房地产风险。仍然处于合理的范围。 　　(二)房地产开发企业环节引致的房地产金融风险 　　判断房地产开发企业环节引致的房地产金融风险我们使用三个指标：衡量财务杠杆指标的自有资金比率、衡量总体偿债指标的资产负债率和衡量短期偿债能力的流动比率等。 　　1.自有资金比率 　　判断房地产开发企业环节存在的金融风险，首先要分析房地产开发企业本身的资金来源结构。在国际金融和财务惯例中，自有资金的比率是衡量风险的重要指标(财务杠杆率)。本文将自有资金定义为：自有资金：国家预算内资金+企事业单位自有资金+外商直接投资。按照这个定义，本文对自有资金占开发企业全部资金来源的比例的测算显示：我国房地产开发企业的自有资金比例有了很大提高，2034年以来一直高于中国人民银行(121文件)30%的标准。 　　2.资产负债率和流动比率 　　房地产开发企业的偿债能力是指企业用其资产偿还债务的能力，是衡量企业抵御金融风险的重要指标。资产负债率反映总资产中有多少是通过负债筹集的，是衡量企业负债水平及风险程度的重要判断标准。从房地产开发企业的资产负债率分析，我国全部房地产企业的资产负债率从1997年到2003年一直维持在75%左右，2030年为75.6%，2001年为75%，2002年为74.9%，2003年为75.