中国房地产金融发展调控与思考14年.pptVIP

我国房地产金融发展、调控与思考?? 谷 祥2007年11月24日  一、房地产（住宅）复合投融资体系建立三个历史阶段： 三种信贷业务形式： （1）房地产流动资金贷款 （2）个人住房担保贷款和住房公积金委托贷款 （3）房地产开发贷款 一、房地产（住宅）复合投融资体系建立三个历史阶段 针对不同收入阶层的住房消费及投融资形式： 个人收入中， (1)住房消费部分＋住房补贴→可落实廉租房； (2)住房消费部分＋住房公积金→可去市场租房； (3)住房消费部分＋住房公积金＋住房储蓄→可购买限定面积的经济适用房 我国的复合式住房投融资渠道及运行方式 个人住房担保抵押贷款业务管理特点： 1、个人信用风险是个贷风险控制的重点； 2、个贷信用风险与住宅项目风险紧密相连； 3、个贷的申请资料多、审查程序多、测算复杂、要求严格，必须认真执行。 案例分析：巨额“假按揭”都是房地产企业贷款的变种。 二、房地产调控政策的目标与效果 2005年4月27日“国八条”： （一）强化规划调控，改善住房供应结构。 （二）加大土地供应调控力度，严格土地管理。 （三）调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。 （四）加强房地产信贷管理，防范金融风险。 二、房地产调控政策的目标与效果 （五）明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费。 （六）加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度。 （七）切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为。 （八）加强市场监测，完善市场信息披露制度。 二、房地产调控政策的目标与效果 （四）进一步整顿和规范房地产市场秩序。 （五）加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 （六）完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 二、房地产调控政策的目标与效果 第三、国家的房地产调控政策是一把“双刃剑”。国务院要求：“各地区、各部门要统一思想，增强全局观念，齐心协力做好房地产市场的引导和调控工作”。 三、房地产（住宅）价格的动因与对策 ? 房地产价格，总体来讲是供需双方互动的结果，不是单方面原因造成的。我们用一个示意图来做层层分析和说明（附图表二）： 附图表二：大中城市居民住房供需市场现状示意图 三、房地产（住宅）价格的动因与对策 （一）住房需求结构与住房供给结构现状分析； （二）居民收入水平与住房供给结构矛盾分析； （三）住房供给结构调整与城市居民住房保障政策。 （附图表三） 四、房地产金融的拓展与完善 五、房地产金融的创新与风险防范 中国银监会于2006年12月11日发布了《商业银行金融创新指引》。 （1） 国外房地产金融的创新经验； （2） 国内房地产金融的创新对策。 ? 首届中国房地产策划论坛 暨“房地产策划师”国家职业资格认证培训 2007年11月24日于北京 * * 序言 一、房地产（住宅）复合投融资体系建立的三个历史阶段： 1·新中国建立至1978年 2·1979年－1989年 3·1990年至今 (4)住房消费部分＋住房公积金＋住房储蓄＋优惠住房贷款→可购买限价商品房； (5)住房消费和投资部分＋住房公积金＋普通住房贷款→可购买普通商品房； (6)住房消费和投资部分＋有控制的住房贷款→可购买高级商品住宅或高档别墅。 一、房地产（住宅）复合投融资体系建立三个历史阶段 政府 住房资金管理中心 商业银行 住房金融市场 开发 住房 市场 租赁 融资主体 调节 调控主体 开发公司 供给主体 融资 卖房 委托 个人与单位 需求主体 公积金 住房基金 融资 买房 ①选准投融资时机； ②摸清地段价值； ③确定项目定位； ④力求规划创新； ⑤保证品质优势； ⑥市场定价合理；