重庆华港小镇项目定位与产品建议报告_纬联市场研究_定位系统_swot分析_多维度思考.pptVIP

* * 木百叶让外立面更加生动，丰富。 高层产品打造建议 双层错落式阳台 空中花园 单元入户别墅化设计 高层底TOWN处理方式不但可以增加底层产品附加值，而且结合地形布置也是一种消化地形高差的有效方式。 社区配套建议 小区安防系统： 周界红外对射防跨越系统 小区闭路电视监控系统 一卡通系统：停车场智能管理系统，感应式IC卡门禁系统 安防系统： 可视对讲门禁系统。 八防区居家安防报警系统，支持红外数码双向幕帘报警，包括：红外探测系统、多点室内紧急按钮报警召援系统、红外数码双向幕帘报警系统。 项目与外部的交通关系 社区主要的形象入口设置于腾芳大道，并结合商业空间合理组织。 地下车库的分布 ■ 组团分散设置，便于业主使用。 ■ 花园洋房车库优先、就近原则。 车库及设备用房要求 ■ 按相关规定（住宅0.6个车位/100㎡，公建0.7个车位/100㎡）要求进行规划，在保证绿化的前提下尽可能考虑地面停车，同时对于商业尤其是餐饮类商业停车位应充分考虑地面停车位。 其他产品建议 商业设计体量及设计要求 商业主要考虑临街布局（前期主要沿兰馨大道及城市支路布局），满足项目自身配套的同时充分挖掘项目商业价值，但总体量不宜过大，以不超过20000平方米为宜，主要功能为社区配套如糕点、洗衣、银行、美容美发等、社区餐饮及社区超市等业态。商业产品设计要求如下： 指标 层高 开间进深比 楼层 要求 首层不小于4.8-5.1米 第二层不小于4.5米 开间最小3米 开间进深比不大于1：3.5 不超过2层 小区景观方案建议 本项目小区景观功用在于提升项目品质，但是由于地块限制，景观更多需要设计的精致而有趣味性； 小区景观设计应更多的注重实用性，华而不实的大型植株、露天水景建议放弃。 小区空中花园景观可以结合部分架空层统筹考虑。 小区景观设计原则 组团围合的时候难免有转交相交楼型，在转交处密植植物，一则降低空间压抑感，二则增加房间的私密性。 组团景观建议 用成本不高的文竹之类的植物密植之后，可以有效起到保护私密性的效果，而且费用低廉。重视植物的密度而不是名贵是一种不错的降低成本的方法。 坡地利用建议 道路旁边的边坡使用方式有很多种，类似的流水或者瀑布的处理方法更生态、更人性化些。 坡地、景观、建筑三者的联系可以采用更为自然、更为人性化的处理方式。以增加项目休闲的意味。 街区道路建议 社区内部道路的设计重要在于细节的考虑和那种出其不意的效果。道路是人们每天回家都要走的，只要那些考虑周到而且耐开的设计才有景观价值。 产品细节建议 多窗型组合对于中高端项目来说，有着非常重要的意义。通过不同窗型的组合一则可以扩大室内的采光而不用担心私密性的影响；而且将窗型和外立面结合处理，将营造出更具视觉美感的社区景观。 建筑细节建议 横向推拉窗结合屋顶构架的处理，可以营造一种半封闭的空间感，满足人的心理需求。如果将窗拉开，则直视景观，又称为了室外阳台，一举两得。 竖向条窗的作用在于增加室内的采光光源，创造更多和室外空间接触的机会。同时通过下倾折页对视线作一定的遮挡，满足私密性的要求。 项目一期启动区建议 2 part 定位指导的产品建议 便捷性原则 优质产品入市原则 差异化产品入市原则 一期(启动区) 二期 四期及学校 三期 图示一期所在地块地块临街展示效果最佳，且地块内部较为平整，便于打造多样化的洋房产品，以保证差异化产品入市。 一期地块选择 一期开发地块选择原则 洋房 ——建议本项目洋房供应面积偏向舒适性，房型范围适当拓宽。 ——本期洋房以标准三房、舒适三房、舒适四房为主。 高层 ——本期高层以紧凑两房、舒适两房、紧凑三房构成。 项目一期产品定位建议 产品类型选择 梯户比要求 物业类型 洋房 小高层 高层 梯户比 一梯两户 一梯两户或一梯三户 两梯四至五户为主 三梯六户为辅 户型与比例、面积组合建议 说明：项目的户型定位主要基于项目总体的档次和形象定位对目前市场和未来2-3年市场的预期，鉴于市场会不断发展变化，且本项目组团内产品多样化，本次定位仅针对第一期洋房及高层产品户型面积定位，对后期产品将根据项目市场反应进行修正定位。 各户型的内部功能尽量完整但面积要适当控制，同时兼顾洋房客户群的置业需求，确保覆盖面较广又能把握主流中高端消费群体； 户型配比的建议要根据地块资源的不同按等级考虑。 户型配比组合 户型 标准三房 舒适三房 舒适四房 顶跃或底跃（四房以上） 套内面积 100-110㎡ 115-125㎡ 135-145㎡ 160平米左右 套数比例 30% 40% 25% 5% 主要分布楼层建议 中间层 中间层 底层为主 顶跃或底跃 本层实用率（不小于） 90% 90% 90% 90% 洋房 户型 紧凑两房一卫 舒适两房双卫 紧凑三房 套内面积 60-6