重庆南川旅游市场研究_神龙峡景区发展现状及规划报告14年.pptVIP

根据市场客户访谈，神龙峡景区由于知名度、配套等客观劣势难以形成对主城客户的吸引力，鉴于项目红山厂遗留的文化资源，以及重庆广泛的兵工文化，我司通过组织对原红山厂老员工的深度访谈，探寻挖掘项目人文历史资源的可行性…… 重庆大江美利信压铸有限责任公司 （原红山国营铸造厂）员工深访 访谈目的：了解原红山国营铸造厂员工对于原厂址的生活描述及情感，了解其对于原厂址发展现状的看法 通过员工一对一的深度访谈，探寻项目文化挖掘的可行性； 访谈方式：员工预约1对1深度访谈 访谈数量：10（组） 客户调研 附：重庆大江美利信压铸有限责任公司前身为大江工业集团红山铸造厂原隶属于兵器工业部，成立于1965年，是国内较早从事压铸生产的企业之一，是原兵器工业部压铸标准的主要起草单位，是兵器工业部的专业压铸厂。在压铸生产、管理、技术、质量控制上积累了丰富的经验，培养了大批高素质的员工。 1965年：国营红山铸造厂（公司前身）成立于重庆直辖市南川市； 1997年：国务院“三线调迁”，搬迁至重庆市巴南区鱼洞镇，更名为重庆大江工业集团红山铸造厂； 2001年5月：成立重庆大江美利信压铸有限责任公司。由北京美利信投资有限责任公司、重 庆大江工业集团和重庆青山工业有限责任公司合资，在原大江工业集团红山铸造厂的基础上重组而成 。主要生产铝合压铸件产品。 2004年12月：增资扩股，收购原大江工业集团变速箱厂。新公司开始产品铝合金机加成品、部件总成。 2005年12月：收购重庆青山工业公司所持股份。 客户调研 客户深访内容回顾： 停留时间： 员工在红山厂驻留的时间多为10-20年，其中有一部分员工是在当地土生土长的居民； 情感因素： 绝大部分客户对原红山厂生活印象深刻，经常和朋友一起回味，对于老红山厂感情较深； 回忆印象： 印象深刻的事物主要有红山、老电影院、老街镇中心及灯光球场，环境好，气候凉爽； 回去频率： 厂房搬迁之后回去的频率较低，主要是因为觉得没什么事做，但有时间还是想回去转转； 对神龙峡景区的评价： 环境不错，但门票较贵，缺乏配套设施； 开发时间较短，知名度较低； 对项目军工文化挖掘的看法： 绝大部分客户持支持态度，对回老厂感受以前的生活充满期待，愿意亲自体验回味； 对项目的建议： 除挖掘军工文化之外，需要完善景区配套设施，娱乐性的、商业型的尽量齐全 对度假物业的看法： 持观望态度，视经济实力及项目打造实际情况而定。 客户访谈小结 重庆主城客户访谈（样本120组） 客户近郊（远郊）旅游核心关注点为自然环境及景区休闲娱乐配套，对于距离的关注度较低 神龙峡由于自身开发时间较短，市场知名度较低，客户认知不足，在客户的度假选择偏好上落后与其他景区； 度假产品需求以公寓及洋房为主，选择别墅比例较少。 户型集中在单配、一房及二房，主力需求面积区间为30-50㎡； 价格预判集中在2500-3500元/㎡，总价承受在30万以内。 投资性客户看重投资回报率，能接受的区间在8%-10% 原红山铸造厂员工深访（样本10组） 关键词：时间长、情感深、军工文化生活挖掘机会 结合客户访谈结论，本项目距离优势对客户吸引力较弱，而景区自然环境是客户度假核心关注点，项目开发需与神龙峡景区打造相结合，最大化景区自然环境优势，同时提升整个旅游区的知名度，增强客户认知； 在项目打造上需与客户需求相结合，以主力需求的度假公寓、度假洋房为主，控制总价，控制市场风险； 针对景区同质化以及发展不足的客观条件，结合军工企业员工访谈结论，项目打造上跳出传统的度假产品打造模式，以挖掘军工文化为核心卖点，形成项目独有的差异化特色。 客户访谈分析： 重点结论回顾： 旅游市场背景结论：旅游市场发展迅速，现状发展水平较低，旅游度假物业开发机遇明显 南川城市发展及规划结论：借势金佛山联动开发，提升市场知名度，同时结合南万高速的通车时间考虑项目的入市时机及开发节奏。 景区发展及规划结论：潜力较大，但同质化严重，本项目在打造上需要规避同质化的旅游市场竞争，跳出传统的打造模式，通过特色卖点挖掘，走相对独特的差异化路线，同时与景区开发形成互动，实现景区与项目完美互补。 客户访谈结论：迎合客户需求，打造主力市场需求产品，控制市场风险，同时通过可行的特色亮点打造，形成项目差异化特色。 案例分析结论：起步期以度假公寓、度假洋房为主力产品，避免别墅产品，以降低市场风险，后期可预留别墅产品空间；同时通过引入知名品牌酒店联名开发，强化品牌效应，以高投资回报率吸引投资客户。 结论： 从市场角度分析，项目开发可行。启动时间宜选择在2012年（景区打造完成，且形成知名度，南万高速即将在年底通车，通达性增强）。 * * * * 作为金佛山旅游地产开篇之作，项目打造缺乏特色亮点，导致整体去化较慢； 原因分析： 多层洋