伟业北京望京某国际项目综合价值解构.pptVIP

区域市场发展利好 区域内部交通路网正在加紧建设中 区域产业结构进一步合理，催生居住和办公需求 核心区即将开始建设，区域配套日渐完善，项目升值潜力巨大 望京区域商业现状的特点 商业总供应量：目前望京区域总商业面积约31万平方米； 业态组成：商业涉及业态有餐饮、娱乐、服装、药店、汽车、超市、美容美发、家政服务、金融、百货商店、烟草和建材等； 商业分布：望京商业主要聚集在两个板块：南湖北路与湖光北街的金十字；广顺北大街沿线； 店面形式：大多数商业基本上属于沿街分布形式，较少有成规模集聚的。物业的面积只有少数超过100平方米。 商业档次：这些现有物业的档次普遍较低，布局比较分散，缺乏统一的规划与管理，目前难以满足该地区具有较高消费需求的居民生活要求 洞悉商业地产 汇聚天下财富 投资回报——发展商的初衷 巨库→巨痛 房地产常规开发流程=巨库的流程 立项→调研→定位→营销→回款 商业地产开发——不能照搬住宅开发模式 调研→定位→营销 环节一 市场调研 目标消费者调研 竞争项目调研 经营商户调研 商圈调研 投资者调研 目标消费者调研 住宅（常规）：住宅的最终使用者 商业：前来项目消费的顾客和客户 未做经营商户调研或该调研不专业 专业调研内在要求 准确性 时效性 针对性 前瞻性 伟业商业的独特之处 调研准确性 调研时效性 调研针对性 两个不等式：厚积而勃发 常规思路运作商业地产 高射炮打蚊子 反馈率不高 浪费推广费 针对性不强 效果不明显 常规运作思路 伟业商业客户资源积累分析 本项目意向商户筛选 在伟业商业的客户资源积累中，近期具有开店意向的经营商户约2000家； 在上述符合条件的商户中，对本项目所在区域有较为明确的开店意向的商户约150—400家。 10 10 10 15 10 15 48 45 40 5 10 10 60 50 数量 （家） 西饼屋 冷饮 水吧 咖啡 音像 皮具 礼品 珠宝 服饰 迪吧 健身 KTV 中餐 快餐 休闲饮品 精品店 休闲娱乐 餐饮 业态类型 经营商户资源积累分析 所筛选意向商户业态比例图表 本项目意向商户筛选 经营商户资源积累分析 意向商户承受租金能力分析 6-8 6-9 8-10 6-8 6-8 8-10 8-10 8-12 8-10 2-4 2-3 2-4 4-6 5-8 可承受租金水品（元/天.m2） 西饼屋 冷饮 水吧 咖啡 音像 皮具 礼品 珠宝 服饰 迪吧 健身 KTV 中餐 快餐 休闲饮品 精品店 休闲娱乐 餐饮 业态类型 各类型商户可承受租金水平一览表 经营商户资源积累分析 意向商户可进驻楼层分析 各商户可进驻楼层一览表 一层 一层、二层 一层、二层 一层、二层 一层 一层、二层 一层 一层 一层、二层 三层以上 三层以上 三层以上 一、二、三层 一、二层 可选楼层 西饼屋 冷饮 水吧 咖啡 音像 皮具 礼品 珠宝 服饰 迪吧 健身 KTV 中餐 快餐 休闲饮品 精品店 休闲娱乐 餐饮 业态类型 经营商户资源积累分析 本项目租金价格制定 本项目租金价格厘定 1.5 七层租金 1.5 六层租金 1.5 五层租金 2 四层租金 3 三层租金 5 二层租金 7 一层租金 4 本项目商业租金均价 租金（元/天/平方米） 楼层 本项目初步业态划分方案 本项目业态规划方案 KTV 七层 KTV 六层 KTV 五层 美食广场 四层 主题餐厅、特色餐厅（以正餐为主）、娱乐、足疗保健、健身美容 三层 快餐、精品店（茶庄、服饰、珠宝、礼品、皮具、音像、眼镜、彩扩）、银行、专卖店、休闲饮品（咖啡、水吧、冷饮、西饼屋） 二层 快餐、精品店（茶庄、服饰、珠宝、礼品、皮具、音像、眼镜、彩扩）、银行、专卖店、休闲饮品（咖啡、水吧、冷饮、西饼屋） 一层 业态 楼层 一层规划图 二层规划图 三层规划图 四层规划图 五、六、七层规划图 第四部分价值的提升 ——北京伟业商业策划有限公司 “巨库对于我来讲是一个失败，而且称得上是非常大的失败。” ——首创资产管理公司总经理杨晓斌 商业地产流程再造 常规调研 商业调研 常规调研 竞争项目：竞争程度测量 经营商户不确定 数量方面 层次（业态分布） 不能开业 业态混乱 项目失败 经营商户：商业项目的最终使用者商业地产特有部分 品牌客户数据库 大客户联盟 行业研究中心 全方位业态跟踪 调研前瞻性 环节二 定位 市场定位 产品定位 经营者定位 消费者定位 投资者定位 常规运作思路 重视 经营者定位 忽视 购买力估计偏差 商业项目难以持续经营 投资者定位 消费者定位 项目滞销 发展商被套牢 招商完毕 商业项目成功 常规运作思路产生根源 发展商 代理公司 缺乏长远眼光 不专业 等 同 于 伟业商业的独特之处 品牌商