伟业北京长河玉墅价格体系报告ppt.pptVIP

价格体系 定价原则 麦卡伦地 结合整盘品质及影响价格的各因素，将本项目八个组团所有单位分为七档。 充分考虑到影响价格的因素并暂不考虑本项目的开发周期、现场环境及销售价格策略而进行静态的、客观的评分，对每档得分与权重进行加权评分，进而计算出各档位别墅的单位面积售价 我们将八个组团各档位的均价还原至各组团中，并得到各组团的均价 价格水平说明 价格水平说明 注：以上数据均查自北京房地产信息网 截止日期到2005年4月20日 表中销售面积包含地下室面积，均价也为整栋别墅的均价（含地下室） 北部区域市场价格水平说明 由区域市场价格水平可以看到： 长河玉墅在亚北别墅区域的销售价格尚不具备市场竞争力 且销售价格与部分中央别墅区具备投资价值项目相持平 在亚北地区比本项目销售价格高的项目只有麦卡伦地和纳帕溪谷 由区域市场价格水平及成交比例可以看到: 成功的销售案例 合理的 销售价格策略 开盘期 完好的现场形象支持 强劲的 产品竞争力 结论 区域内目标客户对产品的销售价格较为敏感 本项目13500元/㎡的整体均价水平在北部市场中尚不具备竞争力 如整体均价高于市场价格水平,需要产品具备一定的市场竞争力 销售环境的完善、社区人文景观的完善对提升项目形象和价格是最有利的支持。 伟业有信心 首攻胜利 顺利完成全年回款任务 成功打造长河玉墅项目品牌形象 销售价格策略 市场成功的销售案例分析，多数项目以低价入市 纳帕溪谷开盘价格9200元/㎡ ，目前价格12000元/㎡ 温哥华森林开盘价格9500元/㎡，目前价格10500元/㎡ 优山美地开盘价格16000元/㎡，目前价格17500元/㎡ 开盘期低价入市，使认购及开盘期价位具备市场竞争力、冲击力 。 后期根据工程节点、营销策略及销售进度等逐步调整价格 。 伴随销售进度，逐步提价，营造升值感觉、“嬴、赚”效应。 当项目局面打开、已被市场接受，再根据市场反馈及销售情况调价。 刺激潜在购买力，展开良性循环，对后期销售形成有力支持。 顺利完成本年度 销售回款任务 工程形象不利 竟争项目主力户型 趋同 市场供应量巨大 低 价 入 市 便于快速成交 每次调价 造成增值想象 便于销售价格的 控制 资金快速回笼 形成良性循环 依据区域内市场竞争项目的价格走势，并结合本项目开盘初期在工程形象上不占优势的情况，建议本项目采取“低价入市、小步快跑、稳步攀升、强销均价，经典收官”的销售价格策略。 结论 各期销售价格制定 一　　期 二　　　期 三　　　期 四　　　期 各期销售价格制定 面积 销售金额 28148平米 3.38亿元 40219平米 5.23亿元 53297平米 7.46亿元 20812平米 3.16亿元 12000 13000 14000 15180 11000 11500 12000 12500 13000 13500 14000 14500 15000 均价 12000 13000 14000 15180 AB组团 CD组团 EF组团 GH组团 一期价格调整策略 工程形象 销售金额 第一阶段 第二阶段 第三阶段 1亿 预热阶段 2.38亿元 时间安排 样板组团内外装修 样板组团达到带看条件。但进入别墅销售淡季 样板组团周边环境完善 最佳销售时期 6月—10月 10月——3月 3月——7月 6月 样板组团刚出地面现场尚不具备开放条件 销售均价 11500元/㎡ 12235元/㎡ 销售面积 8696㎡ 19452㎡ 本项目价格走势图 纳帕溪谷价格走势图 温哥华森林 价格走势图 2005年6月认购11500元/平米 工程形象没有完好 2005年10月开盘 12000元/平米 样板组团具备带看条件 2005年6月入住 现场环境完好 结论： 本项目的价格调整幅度在市场同类项目比较中相对平稳 本项目认购期销售价格高于同类项目认购期销售价格 工程形象的进度将直接影响到本项目的销售价格调整速度 一期A、B组团 第一销售阶段各档位均价 * * 提案框架 定价原则 定价方法 价格水平说明 各期销售价格制定 价格策略 一期销售价格调整策略 区域竞争项目分析 各组团均价分析 价格体系 ??? 根据对周边物业项目的详细调研，结合本项目计划开发周期，以及对于本项目达到最大供应量时对市场的预测，制定整盘均价。然后根据不同开发时期与客观条件，制定每期完成均价任务的计划，该计划会因具体情况而相应调整。采取的策略也会不同。