无锡协城地块产品定位报告颂唐机构.pptVIP

本项目位于虹桥路与蠡湖路交界处，属蠡湖风景区，周边路网畅通，自然资源环境优越。 项目区位分析 地块经济指标分析 点评：技术指标的限定决定了本地块做普通住宅产品是不可行的。剑走偏锋，方可游刃有余。 周边交通环境 公交线路 主干道 次干道 公交1路、9路、85路、315路可直达本项目地块。 项目周边环湖路、蠡湖路为高等级城市快速景观通道，直线通达市区与蠡湖自然风景区。 周边金城西路、西太湖大道、蠡湖大道、经贸路、双虹路均为新建道路，路网通达性良好。 周边配套 湖滨饭店：无锡湖滨饭店为五星级涉外旅游饭店。 蠡园：蠡园地处风光秀美的蠡湖之滨，是国家重点名胜景点之一。 蠡湖公园：蠡湖中央公园占地约25公顷，部分用地原为中央电视台无锡太湖影视城外景拍摄基地，是具有异国情调的文化娱乐休闲场所，，亚洲最高水上摩天轮即将在此投入使用。 项目SWOT分析 Strength（优势） 项目地理位置优越，仅于五星级大酒店湖滨饭店一路之隔，因此本地块为大多数无锡人所熟悉。 交通便利，本项目周边有金城西路、青祁路、鸿桥路、环太湖公路等几条主干道路网通畅、路况良好。 环境优美，本项目背山面水，紧临蠡湖公园，同时又位于环太湖绿化带，距五里湖边仅有500米，景观优势得天独厚。 weakness(劣势) 体量较小，与周边楼盘相比本项目难以形成规模化优势。 用地使用年限仅40年，对购房者有较大影响。 周边配套较为缺乏，现有配套无法满足日常生活所需。 南侧尚有部分老村民自建房尚未拆除，影响本项目南向景观。 技术经济指标较为尴尬，较难排布。 opportunity(机会) 项目所在区块在市民心目中认同度以较高。 规划逐步深入，周边设施逐渐成熟。 周边房地产项目07年销售态势良好，带动区域市场整体向上。 threat(威胁) 项目周边大盘、好盘林立，竞争激烈。 08年政策预期利空，影响高端产品消费市场增 长。 周边开发商多持观望态度，项目价格较难把握。 结合前五章节的分析，我们给出如下的定位： 公寓式酒店And酒店式公寓 （两条腿走路，最大程度规避风险） 六、产品总体定位 公寓式酒店And酒店式公寓 （两条腿走路，最大程度规避风险） 产品定位思路： WHY？ 思路分解 产品总体定位思路： 地块本身属性 区域市场空白点 市场整体走势 ……. 公寓式酒店 And 酒店式公寓 地 块 本 身 属 性 决定 必须做酒店相关产品 长期运营 不能套现 竞争激烈 经营风险 ……. So 思路分解 周边酒店情况 ..… 周边酒店情况分析 从超5星级的1881酒店至5星级的湖滨饭店，4星级的山明水秀，到3星、 2星酒店，该区域是应有尽有，可见该区域得天独厚的旅游资源的确带动 了周边旅游宾馆酒店业的发展，酒店业竞争是异常激烈。 经济型酒店并不缺少，商务型酒店是该区域市场一个空白点，但这类型 酒店大都处于CBD核心区域，而本区域主要是旅游渡假和CLD区域，目前 商务氛围不浓，因此经营商务型酒店风险较大。 本项目如果做酒店产品必须展开差异化竞争，但如果全部做成酒店产品， 在酒店林立的该区域并无优势。 地块本身属性 周边酒店情况 不太适合做传统型酒店，但又必须与酒店沾边 初步定位 公寓式酒店 不违反土地性质 可以套现 体现差异化 思路分解 酒店管理公 司经营 面向投资者 区 域 市 场 空 白 点 低总价的中小户型 自主投资两相宜 较为稀缺 区域前景明朗 资金快速套现 需求主体为自住 酒 店 式 公 寓 结合土地性质 思路分解 开发现状 区域板块以及接近该区域板块向来是无锡本地人认为适宜居住的区域，这 里同样不乏本地及外地品牌开发企业的进驻，如愉景湾、山语银城、万科 魅力之城、湖滨壹号、太湖国际社区及顺驰天鹅湖等楼盘。这其中一些大 型住宅区近阶段也频频推出二期、三期项目，总建筑面积超出百万平米。 在经过较长一段时间的市场培育后，可以说该区域板块已经进入成熟期。 另外由于城市战略规划的倾斜，该区域板块价格蓄势待发，大有直逼中心 区之势。 开发呈现的特点 ■滨湖区位优势明显，大盘林立，产品竞争激烈。 ■滨湖区整体成交价格在2 0 O 3年一季度之前维持低价位徘徊，之 后则快速稳步上升。 ■滨湖区西南片区内项目规模及档次均较高。 ■随着单价的快速上升．户型面积出现有针对性控制现象。 区域销售情况 该区域项目的前期销售基本上没有遇到什么大的障碍，这主要是因为这些 项目大都品质较高、规模较大，却都是在本轮房地产的高潮期入市，但随 着市场转向“买方”，购房消费出现理性回归、因此，其目前推向市