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诸城市四季美林项目物业发展建议及推售报告 2008-07 报告内容 项目核心竞争力：“产品/区域价值是最可挖掘的竞争力” 户型设计要点 户型展示　　　----双凸窗的应用 户型展示　　　----夹层的应用 通过赠送私家庭院增加二层附加值，享受花园洋房感受。 户型设计要点 建议设地下车库，一层赠送私家庭院 建筑形式建议 * 恒业安邦 谨呈：山东吉宇房地产开发有限公司 [200807SJML01] 恒业安邦 项目解析 项目定位 物业建议 推售建议 恒业安邦 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 区域价值 --------------- ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 本案 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 交通 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 配套 ★ ★ ★ ★ 东城名苑 ★ ★ ★ ★ ★ ★ 龙都新苑 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 龙城华庭 ★ ★ ★ ★ ★ ★ 阳光河畔 ★ ★ ★ 正大文苑 产品 外部景观 恒业安邦 竞争策略 做产品，打造项目核心竞争力 树形象，建立竞争壁垒，建立差异，选择对手 说未来，使客户形成项目处于河西板块认知 关于物业建议 恒业安邦 规划重点在于充分利用长条型地块，规避现状不利条件 优势： 1、长条型地块，主要位置比例1：3；适合做中轴线型规划布局； 劣势： 1、长条地块难以形成向心力； 2、周边附属建筑品质低劣； 3、三面临物，一面临路，且非城市主干道。 问题与思考 （1）项目本体如何与东侧低端住宅自然分隔，避免环境的不良影响。 （2）充分利用长条型地块，使项目价值最大化。 （3）充分利用北侧的展示性，配合商业提高小区的功能性和价值性。 帝 邦 国 际 恒业安邦 整体规划 恒业安邦意见 通过景观主轴，解决社区向心力问题 车行道 人行道 真正实现人车分流 利用行道树减少因周边建筑物业品质差对本项目的影响 行道树 主入口 景观主轴与楼前景观绿化的结合，实现“异步移景” 全盘整体设计排布产品 恒业安邦 一期建议 方案一： ⑴+⑵+⑶+⑷+社区大门+入口景观=一期 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹ ⑺ ⑻ ⑼ ⑽ ⑾ ⑿ ⒀ ⒁ 方案二： ⑶+⑷+⑸+⑹+社区大门+入口景观=一期 一期 二期 二期 市场多层竞争小于高层竞争，而且高层之间的真正竞争局面还未正式形成；以多层作为启动区符合目前的市场情况。 形象区 盈利区 施工通道 看房通道 开发步骤以“景观先行” ／ 以适销产品炒热市场，为后期成功开发奠定基础 恒业安邦 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹ ⑺ ⑻ ⑼ ⑽ ⑾ ⑿ ⒀ ⒁ 一期 二期 二期 形象区 盈利区 看房通道 施工通道 二期建议 方案： ⑴+⑵ +⑺+⑻+⑼+⑽+⑾+⑿+⒀+⒁+景观主轴+其他=二期 利用一期的实景展示，树立客户信心，适当拉高售价，实现开发目标。 高层产品借市场优势实现利润空间／多层+商业产品借社区成熟度实现高价 恒业安邦 户型建议 小高 大小面积混合搭配，满足不同客户阶层需求。 采取大量偷面积手法，通过夹层、错层、复式、露台、步入式凸窗的应用，提高附加值空间。 与外部景观充分结合，体现观景性。 产品创新是目前小高层突围的重点 恒业安邦 小高层户型设计创新点 ——赠送面积及居住舒适性是最大的设计要点 户型建议 小高 卧室客厅大落地窗 大露台+空中花架 错层 空中花园 南北通透 明卫+干湿分离 恒业安邦 户型建议 小高 卫生间带凸窗 凸窗赠送面积最大化: 南北两侧大面积凸窗，双向卧室送凸窗，卫生间带凸窗。 赠送入户花园 赠送凸窗 赠送露台 26% 10.6 露台 27.4 7.0 9.8 花园 阳台 100% 103.4 总计 赠送面积 74% 76.0 建筑面积 比例 面积（㎡） 赠送凸窗 恒业安邦 户型建议 小高 赠送夹层，可作卧室使用（带独立卫生间）。 通过夹层设计，提高了对空间的利用率，有力提升产品附加值． 赠送私家花园 赠送落地凸窗 赠送露台 赠送阳台 27% 4.2 露台 25.5 2.9 阳台 3.8 14.6 凸窗 夹层 100% 103.3 总计 赠送面积 73% 77.8 建筑面积 比例 面积（㎡） 恒业安邦 户型展示　　　----错落赠送露台的应用 户型建议 小高 8% 11.0 露台 11.0 100% 134.5 总计 赠送面积 92% 123.5 建筑面积 比例 面积（㎡） 赠送露台 赠送露台 注重多层和高层小户型中产品附加值小的缺憾，赠送观景露台，提高了小户型的价值性，同时增加了瞰景功能。 恒业安邦 小高层二层建议　　　----赠送私家庭院 户型建议 小高 花园入口 恒业安邦 户型建议 多层 区别于普通多层产品，营造整体丰