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目录
目录 1
第一章 项目研究总论 5
1.1项目经济效益指标： 5
1.2项目研究结论 5
1.3风险及建议 6
第二章 项目概况 7
2.1 项目综述 7
2.1.1项目位置 7
2.1.2 地块形状： 7
2.1.3项目经济技术指标 8
2.1.4项目地块现状 8
2.2 项目设计 9
第三章 广州市宏观环境分析 10
3.1广州市宏观经济 10
3.1.1GDP指标 10
3.1.2固定资产投资 11
3.1.3消费指数 13
3.1.4外资利用程度 14
3.1.5常住人口 15
3.1.6城镇居民储蓄 15
3.2广州市城市规划 16
3.3广州市宏观环境小结 17
第四章 全国房地产市场分析 17
4.1全国房地产市场现状 17
4.1.1全国土地供求分析 17
4.1.2.全国商品房供给现状 19
4.1.3.全国商品房需求现状 21
4.2. 房地产开发预测 22
4.2.1全国房地产的发展情况及预测 22
4.2.2全国重点城市房地产的发展情况及预测 24
4.2.3房地产新政策 27
4.2.4广州商品房市场分析 28
4.2.5广州住宅土地市场分析 32
4.2.6广州天河区房地产市场分析 33
第五章 项目区域楼盘以及竞争楼盘分析 37
5.1项目区域楼盘分析 37
5.2竞争楼盘分析 37
5.3.1. 项目特色分析 42
5.3.2.人群定位分析 42
5.3.4.价格分析 44
第六章 项目环境分析 44
6.1.1五山概述 44
6.1.3五山地段交通环境 45
6.1.4五山人文环境 46
6.1.5五山产业环境 46
6.2项目地块开发环境 47
6.2.1土地性质综述 47
6.2.2自然景观 47
6.2.3环境卫生、社会治安情况 48
6.2.4周围的交通条件 49
6.2.5配套设施 50
6.3未来项目的宏观环境判断 51
第七章 项目发展定位 52
7.1地块的SWOT分析 52
7.1.1优势分析 52
7.2项目市场定位 53
7.2.1项目市场定位分析 53
7.2.2项目开发定位 54
7.2.3项目的市场细分 55
7.3产品概念 57
7.3.1定位阐释 58
7.3.2总结 58
第八章 项目规划建议 59
8.1产品规划定位 59
8.1.1产品规划的原则性 59
8.1.2 规划目标 60
8.2 规划方案 60
8.2.1规划依据 60
8.2.2场地现状 60
8.3 前期物业管理介入 80
8.3.1 物业管理公司的选择 80
8.3.2 物业管理费用的确定 80
8.3.3 对本区物业管理的建议 80
8.4项目经济技术指标 81
第九章 建议营销策划方案（仅作为参考） 83
9.1市场营销渠道与推广主题的确定 83
9.2项目营销方式与形象包装 83
9.3销售方式 92
9.3.1价格定位 92
9.3.2.付款方式 93
9.4销售进度的控制与危机处理 93
9.4.1预测销售进度表 93
9.4.2危机处理 93
9.5费用支出 94
9.5.1.营销过程必要支出 94
9.5.2.常用广告媒体收费标准参考表 94
第十章 项目总投资估算、资金筹措计划、投资计划及附表 95
10.1项目实施进度计划 95
10.1.1 2009年3月--2010年12月进程计划表 96
10.2项目投资估算 96
10.2.1总投资与成本费用 96
10.2.2开发成本估算 97
10.2.3开发费用估算 99
10.3项目价格定位 100
10.3.1周边竞争项目分析： 101
10.3.2可比性分析 101
10.3.3项目中各楼栋定价建议 102
10.3.4销售收入与资金筹措 104
10.3.5借款还本付息估算 105
第十一章 财务评价、不确定性分析、风险分析 107
11.1项目财务评价 107
11. 1.1销售税金及附加、增值税估算： 107
11.1. 2损益表与静态盈利分析 108
11.1.3现金流量表与动态盈利分析 108
11.1.4项目不确定性分析 110
第十二章 附件 114
附件一： 114
广东房地产新政15条 114
附件二： 115
附件三： 131
附件四： 134
附件五： 142
附件六： 153
附件七： 153
第一章 项目研究总论
1.1项目经济效益指标：
项目总投资： 27818.52（万元）
项目销售收入：51239.2（万元）
税后利润： 4274.08（万元）
全部投资内部收益率（FIRR）： 31.83%
全部投资净现值（FNVP）： 2634.28（万元）
全部投资动态投资回收期： 1.52年
贷款偿还期： 3年
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