南昌房地产市场调价促销研究-2008年.docVIP

第一部分 南昌房地产市场调价促销研究 “控土地、限外资、频加息、缩信贷”的组合拳以“9?27”紧缩信贷对整个行业的抑制最明显此次信贷政策提高了个贷门槛，直接增加了购房成本。9?27新政：07年9月27日，央行和银监会出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的贷款首付款比例不得低于40％，商业用房贷款首付款比例不得低于50％，“商住两用房”贷款首付款比例不得低于45％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，贷款首付款比例和利率水平随套数增加而大幅度提高。受9月新政的影响，由于消费者观望情绪浓厚，各地产项目销售压力陡增，于是各开发商将三年前使用过的一些特价、优惠等手段重新使出，以促进销售；无论是作为行业领头羊，还是一些中小开发商，都纷纷推出一系列优惠措施；为了吸引客户，促成销售，各开发商使出浑身解数，以达到实现销售之目的。久违的房产营销终于露面。楼市的使地产营销手段发生了改变，促销代替了往日的销控。一时间，保值补差、垫付房款、无理由退房、直接降价......各种各样的楼盘营销手法轮番登场。目前市场大多数楼盘已经摒弃了以往单一的促销手段，大多结合各类活动、配合多种优惠措施，形成组合优惠策略，例如： “青年置业计划”、“新春团年套餐”，“首房行动”，“新春置业嘉年华”等。 减首付 减首付月供：楼盘采用降低首付、缓首付及援助月供的形式，来减小客户首付压力，降低置业门槛。随着银行对购房贷款的收紧银根，不少开发商都牺牲部分利益以低首付来拉拢购房者，房产公司采用垫付首付款这类营销手法。08春节以后，银行信贷有所放松，降低首付是目前许多楼盘采用促销方式之一，包括： “青年置业计划” “首房行动”将首次购房的首付降低为成。例如：首付1.8万，缓付5万（时间为1年，不计利息）。月供援助采用2年内，月供二八开，即在2年内开发商支付20％的月供。金桥慧景全新房源即将推出，“超低首付置业计划”首付2万。九里象湖城公馆30#（别墅区多层），“轻松置业计划”首付3万6起。博泰?魏玛峰尚一期第五批房源“轻松购房计划可享受超低首付优惠。点评：所谓的降低首付、缓首付及援助月供的形式，其实只是降低了置业门槛，实则并未减轻购房者所要承担的真正购房成本。这对于上班不久积蓄不多的奋斗族、新婚族颇具吸引力，但在促进销售的同时，隐藏的风险也不可忽略。年轻人的工作不稳定，如果以后的还款能力发生问题或其他原因导致购房者不愿付剩余的房款，开发商就可能哑巴吃黄连。无理由退房 无理由退房活动，可享受无条件退房和已付总房款年息％的资金补偿。这些开发商以信誉做担保，全力消除部分业主对楼市走低趋势的心理预期，敦促消费者加快下单速度。九里象湖城值3周年之际，“无理由退房计划”，按年利率8％给予补偿。点评：买房对老百姓从来都是宽进严出，即使在楼市销售一片红火的时候，退房也是开发商谈之色变的问题。如今，能打出无理由退房大旗，足见开发商的胆量与自信。不过从另一个角度看，与其卖不出去不如先卖再退，这招实在是开发商的无奈之举。 直降房价 直接调价的楼盘不多，这类楼盘多采用限时、限量、限选的方式，调价销售，吸引消费者关注。降价无疑是最直白、最透明的促销手段。限价房特价房一口价的口号进行调价。江西奥园林匹克花园 3月4日启动奥运助威基金计划，享受10%奥运助威基金优惠。平安象湖风情77平米小两房推出8.2-9.0优惠折扣，限购44套，首付仅五万正荣10全10美无忧购房计划最低仅2388元/㎡包括“2388元/平方米一口价销售”的现房房源，也包括每周10套总共60套的“总价优惠10万元”的特价景观高层房源。金桥慧景四大套餐优惠，A套餐：惊爆一口价2888元/㎡优惠活动；B套餐：教师购房可享受额外优惠；C套餐：首付2万元+特别优惠；D套餐：首付4万元+特别优惠。点评：当浑身解数都用尽之后，降价成为了开发商最后的招数。从市场反映来看，开发商的真情告白也收到了很好的效果，如的特价房就受到了超过房源几倍的购房者热捧江西奥园林匹克花园。折扣优惠 目前各楼盘折扣优惠措施较多，大致可以分为以下种： 现金优惠：现金优惠也是市场主要采用的另一种优惠形式之一。包括青年置业基金、装修基金、抽奖现金优惠、租房补贴、入会现金优惠、买房送车位现金优惠、新春现金优惠、租房补贴现金优惠、教师现金优惠等。返点优惠：主要形式包括新春优惠、老带新返点优惠、团购返点优惠、经理推荐返点优惠、返蓉客户优惠、入会优惠、VIP卡优惠等形式，同时新政过后，各项目一次性优惠及按揭优惠比例点数均有所提高。 梵顿公馆3月22日举行专场名车品鉴会，当天定房可享受价值2万元的大礼包中凯蓝域3月29日开盘；凭“荣誉护照”可享有优先选房及6000元购房优惠。联发江岸汇景 3月26日推出环