世联广东东莞东方银座中心城策略总纲及营销执行报告最新修改完善稿.pptVIP

报告大纲 目标提出 目标解析 项目位于大朗行政服务中心，交通便利，具有发展潜力，但是距离镇中心有一定距离，生活配套匮乏 项目地处大朗东部，银朗大道和美景大道的交汇处，交通便利，同时具有良好通达性和昭示性 按照打造一个城市中心区三个聚焦点”的城市规划建设思路，银朗片区是大朗要着力打造的“三个聚焦点”之一的行政服务区。 地块方正，两面临路，周边无景观资源，但是环境较为纯粹，无工厂和农民房等建筑物影响 项目周边只有行政配套，生活配套非常匮乏 本项目在大朗属于中等规模，中等容积率的楼盘 分列式排布方式，约80米的楼间距，户型全部为东南朝向，产品均好性较好 分列式排布方式保证了大面积的中心园林和较大的楼间距 本项目的户型全部为东南朝向，朝向很好 梯户比较低：本项目总共13栋，其中两栋一梯二、7栋一梯三户，4栋一梯四 近20000平米东南亚水景园林，尊贵典雅，恢宏大气 有较大面积的水系景观 园林风格强烈，设计了较多的景观节点 会所和主入口都设计了水景，大气，恢弘 珠三角首个ARTDECO（装饰艺术）风格住宅建筑，富有国际感、时尚感和尊贵感 产品线丰富，每个户型都有较大面积的赠送，附加值高，有部分为拼合户型 主力户型为95㎡、105㎡和120 ㎡的三房，为中等居家型产品 有一部分为拼合户型，会提高客户的首付门槛 部分户型存在内阳台，影响了内部的采光，略有不足 临银朗路单位会有噪音影响 本体审视小结 大朗的二级市场成交量较为稳定，每年销售套数平均为1600套左右，销售面积平均为16万平米左右 大朗目前有5个在售楼盘，2个在建楼盘，主要集中在长盛广场商贸文化中心区 关键竞争对手锁定原则 本项目的主要竞争对手为金域蓝湾和凯悦美景，它们在明年初都将有大量同类产品推出市场 凯悦美景二期户型梯户比较高，有一半户型为西北朝向和东北朝向 二期户型从一房到四房都有，客户选择面较宽 其主力户型为89㎡两房和93㎡、94㎡三房，属于紧凑型的居家户型。 二期140㎡的户型只有36套，大户型量很少 朝花园的120㎡和140㎡的三房单位是东北朝向，93㎡的三房是西北朝向，朝向较差 与竞争对手相比，本项目主要在园林和规划方面具有一定的优势，但在地段和配套方面不如两个竞争对手 金域蓝湾配合不同产品有不同的推广主题，主要以“大朗楼王”来强调自己在大朗无可取代的霸主地位 广告调性较为大气和高端 根据不同产品更换相关销售信息 主要以“大朗楼王”自称，建立市场第一的地位 凯悦美景一直将其靠近镇政府这一地段条件作为主要卖点，近期针对金域蓝湾“大朗楼王”的广告打出了“大朗首府”这一广告语 广告以绿色为主色调，画面较为清新，但是档次不高 以镇府旁这一地段优势作为主要卖点 侧重于产品本身价值的挖掘，缺乏对生活方式的提炼和传播 针对万科“大朗楼王”的定位，打出了“大朗首府”这一概念，强调自身在市场的第一地位 金域蓝湾和凯悦美景营销推广的共同点分析 突出地段的优势 强调自身在大朗“第一”的市场地位 竞争分析小结 购房客户基本以本地人为主，私营业主和个体户是购房的主力人群，以首次购房为主，置业目的基本都是自住 潜在客户经济实力普遍较强，但数量较少，关注园林、产品质量和生活配套，对价格不是十分敏感 位置：本项目西北侧，大朗汽车站旁 面积：约10万㎡ 规模：约120家物流公司 租金：5000元/档口 潜在客户群有一定经济实力，数量有限，对项目区域位置不是很认同，心理价位在4500元/㎡左右 位置：项目西北侧，15分钟车程 面积：12万㎡ 规模：约1000多个铺位（实际在经营约300个铺位） 租金：约35元/㎡（一楼） 物管费：3.8元/㎡ 潜在客户经济实力普遍较强，认为项目位置不错，关注交通、社区规模、产品品质，对价格敏感 位置：本项目西北侧，5分钟车程 面积：1.2万㎡ 规模：约330家店铺 租金：30~50元/㎡（一楼） 潜在客户经济实力普遍较强，关注生活配套、园林、社区规模、产品品质 巷头、大井头、蔡边村的村民收入高，企业多、人口基数大，距离项目近，是最有可能来本项目购房的三个村 大朗高端为中大型企业主和政府高官，中端为私营业主、企业高管和个体户，中低端客户主要是本地低收入旧居民和小个体户 社区规模、户型和物管服务是客户购房时的主要关注因素 客户分析小结 合景泰富——成都叠翠峰 酒店式入户大堂 入户大堂用材采用高雅华贵的黑镜玻及意大利进口石材“黑金花” 每套房的入户大门都采用指纹、钥匙、密码三重防护的进门锁 翡翠精英会所 会所以六星级标准装修，并提供五星级服务 配备了商务休闲所需的咖啡吧、茶吧、阅览区、台球室、棋牌室、健身房、恒温泳池等 世界著名室内设计师梁志天设计——精装豪配样板房 提供的服务主要为：“大堂私人管家服务”、“私人商务秘书服务”、“高度私密安保服务”