上海九亭鑫山汇众苑二期项目提案报告最新房策资料.pptVIP

市 场 篇Market Analysis 机遇与威胁并存的九亭 我们在07年将面临重重压力 个案分析—九城湖滨国际公寓 九城湖滨位于涞寅路以北，沪亭路以东，占地约20万㎡，总建筑面积约30万㎡，涵盖高层和小高层产品。该案05年11月首次开盘，累计至今共计成交约13万㎡，是目前九亭板块销售成绩最好的楼盘之一。最近一次开盘是在06年7月，开出168套房源，主推108㎡的二房和122㎡的三房，二房房型紧凑简约，而且设计有入户花园和大面积观景阳台，对外报价6700元/㎡。 主推点：岛居生活概念，强调住宅与自然的结合，整个小区有2万㎡的湖景围绕在小区的建筑之间，其规划在九亭板块独树一帜，特点鲜明。售楼处环境大气现代，并设有样板房区域。 威胁分析：该案广告推广力度也在九亭板块首屈一指，品质较高，因此可能将消化大量的市区购房群体，特别是依赖轨道交通来往于市区的年轻白领购房者，而且在后市贝沙湾等盘的进一步放量的情况下，对于这批客源市场的争夺将更加激烈。 个案分析—贝沙湾花园 贝沙湾位于沪亭北路488号近涞寅路，南接沪松公路、西至沪亭北路、北与九城湖滨、东与奥园接壤。50万㎡规模，集小高层、联体别墅、主题商业区于一体的综合度假生活区，小区的中心版块为西班牙式联排别墅区。06年12月首次开盘，开盘当日成交火爆。一期推出158套小高层房源，其中二房户型面积为95-117㎡，部分房型拥有270度观景阳台；三房户型为经典实用的119㎡和豪华大气的145㎡两种，对外报价6200元/㎡。 主推点：以地中海风情度假主题为定义的假日生活社区；小区内包括了8000㎡的湖面；4万㎡社区商业配套以及浓郁的西班牙风格包装。 威胁分析：无论从该案的整体品质和推广包装上来看，都体现出了一定水准，同属九亭北区住宅核心位置，预计后市极有可能成为继九城湖滨后的又一个成交大户，但其客源方面将和周边大盘形成激烈竞争之势。整个07年是该盘的大举放量的重要阶段。 个案分析—金丰蓝庭 主推点：最大特点在于其0.9的低容积率。另外还强调了其小区中心1万㎡的湖景中亭；2万㎡社区商业配套；地段以及交通等。 值得注意的是，该案的房型设计上宽敞大气、略显奢华，二房面积达到124㎡，主卧还配有10㎡的大露台，与周边各盘主推的经济实用房型形成鲜明对比。 威胁分析：地段上与我们相比优势明显，项目规划上看，在九亭也属于一个比较优秀的案例。在保证楼盘品质的基础上，价格在九亭又处于低位，预计该案07年将有5万㎡的上市量。 金丰蓝庭位于沪青平高速公路以南，涞坊路以北，总建筑面积约21万㎡的大型西班牙分割住宅社区。小区共分三期开发，小区电梯多层、小高层建筑组成，一梯一户或一梯两户设计。06年9月二、三期房源上市，主力房型：100-124㎡的二房、123-162㎡的三房。与同属类西班牙风格的贝沙湾来势汹汹的销售态势相比，该案的销售状况一直比较平稳，目前对外报价5800元/㎡。 个案分析—奥林匹克花园 奥林匹克花园是九亭开盘的第一批大品牌开发商，项目位于涞亭北路以西，沪松公路以北，总体规划建筑面积为70万㎡，涵盖多层、小高层和高层产品。自2001年7月三次开盘以来奥园立即赢得了热烈的市场反响，并创造了良好的品牌效应，销售均价稳步上升。目前主推的是三房房型和四房复式房型，面积分别为125㎡和207㎡，全部是精装修房. 该案以往每期开盘的去化率基本都超过了90%.目前对外报价8600元/㎡。 主推点：项目以“科学运动、健康生活”为开发理念，迎合了现代各个阶层的购房人群的消费心态。 威胁分析：项目的各项品质在九亭属于一流，属于九亭的地标性楼盘。其客源定位上也不仅仅只是依靠轨道交通沿线的几个市区群体，更多的是依靠声明在外品牌效应。 个案分析—紫金花园 紫金花园项目位于松江九亭镇沪亭南路208弄，分两期开发，由高层和小高层组成，总建面13万㎡。2005年5月18日推出一期14层小高层，面积106㎡、113㎡，全装修，单价7100元/㎡，由于销售遇到阻力，售价下调至6700元/平方米。2007年1月底，二期房源开盘，这次开盘的房源为100㎡的二房和136㎡的三房，全部为毛坯房，报价5600元/㎡。 主推点：第一强调自身的地段价值，周边成熟的生活配套；另外在整个小区中有一条宽50米的天然河道，为项目增添了环境优势。 威胁分析：该案是目前离我们最近的在售公寓项目，相对于我们离规划中的R9更近，地理位置有一定优势，但其品质一般，楼盘特点形象并不突出，在九亭市场中价格一直走低。因此，我们如果同样以普通的公寓房项目出现的话，很有可能与其陷入价格战中。 九亭市场再细分 南九亭（本项目周边）特点： 南九亭离即将通车的R9更远, 公共交通处于劣势, 但随着九亭大街规划打通到七宝，顾戴路的拓宽, 南九亭的自驾出