伟业佛山九江江滨新城项目市场调查报告原生态江岸御墅前期策划最新房策资料.pptVIP

由于90年代九江经济一片繁荣，大量资本藏富于民，居民存在较大的消费能力 作为著名的侨乡，华侨人口和本地人口相当，海外九江人是本地潜在的消费群体 九江是著名的“侨乡”，有港澳台同胞、海外侨胞15万，勇于开拓的九江人得交通之便利，多出走海外，得风气之先。现在，九江的海外华侨有十几万之多，在当地，流传着这样一个说法：只要有人烟的地方就有九江人。 九江华侨众多，他们广泛分布在世界各地，除了香港、澳门外，越南、墨西哥、美国、英国、法国等都有很多九江乡亲。 “珠二环”2010年底开通，实现九江10分到勒流、15分钟到大良！ “佛一环”南延线，将于2010年底开通，禅城至龙江25分钟车程，到九江30分钟车程 九江相比于周边镇区来说工业污染较少，原生态的江景资源绝无仅有！ 各类型客户群购买特征分配图 九江高端客户购房需求要点 九江高端客户购房需求要点 九江中高端购房群体定量研究 地处顺德西部，紧邻九江镇，以325国道为轴，分布左右边，面积广阔、常住人口为20万。 依靠顺德强势的经济基础，龙江形成了一个良好的经济环境，人均GDP稳步增长，居民具备较强的消费能力。 由于家具产业对当地居住环境造成很大的威胁，居民生活环境较为恶劣 十里方圆配套设施详解 龙江客户选择 九江客户选择 选择不同客户市场可能销售速度不同 仅占领九江\龙江高端客户市场: -------静态评估年平均消化速度:约250-300套/年,年出货量约5万平米,相当于本项目需分5年销售,对于开发商来说,销售周期太长. 可能的市场机会 利好一: 2010年底”珠二环”开通 镇区大盘开发模式研究 镇区大盘开发模式评价 价值导向：打造均好性高的纯豪宅社区，建立片区高端豪宅标杆 第一原则：尽量多建议别墅产品 均衡导向：产品线丰富的景观豪宅社区，扩大客户层面的资源大盘 不变的原则一：尽量多建议别墅产品 本项目开发模式建议 每一天，回到自己温馨的家，打开窗户，凭栏远眺，任清凉的江风洗去工作的疲惫辛酸。 华灯初上，与心爱的人共进晚餐，再携手漫步江畔的行道，，听风生水起的江潮澎湃，嗅浓香四溢的蓝山咖啡，看江滨海岸的百态人生，得来多少化不开的浓情蜜意，解开多少走不过的迷离困惑。 100% 100% 1372 231420 20 　 184.2 均面积 　 合计 33% 24% 420 54600 5 10920 28 390 3 三房130（150+120*2） 27% 26% 336 60480 6 10080 28 360 2 四房180 18% 20% 224 47040 4 11760 28 420 2 五房210 22% 30% 280 70000 5 14000 28 500 2 五房250 套数比 面积比 套数 总面积 栋数 栋面积 层数 层面积 梯户数 户型面积 高层洋房的主要面积段集中在180-250平米之间，180平米以上的户型所占套数比例为67%，此类景观洋房主要排布在社区景观位较好的地段，提升产品优势价值； 其余部分洋房主要面积段集中在120-150平米，这些单位景观稍差，主要排布在社区边角单位，用尽容积率。 洋房整体主力户型在180-250平方以内，四房以上的产品占主流 产品建议 备注：此方案为产品面积和比例初定，可以根据设计情况调整 别墅区一 别墅区二 小区园林 小 区 景 观 大 道 价值导向下各类产品的风险评估 250平米 210平米 180平米 120平米 150平米 高风险 中风险 低风险 高层洋房 高层洋房 高层洋房 （第三排/第四排） 联排别墅高层洋房 （第一排/第二排） 推售类型 高 180 336套 第三阶段 低 210-250 110套+220套 第一阶段 中高 210-250 220套 第二阶段 120-150 面积区间 420套 推售数量 第四阶段 推售阶段 中 面临风险 价值导向下的风险评估 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 占有绝对资源的首批高端产品，主要针对九江和龙江本地高端客户，销售主要看能否博取高价，产品风险不高； 第二和第三阶段的产品由于市场的变化可能会受到龙江和周边高端楼盘的推出而被截留客户，风险系数较高； 第四阶段的产品由于面积小，总价不高，客户接受度广，市场风险相对较小。 价值导向下产品在博取高价的同时也伴随较高的市场风险 导向二 产品线丰富的景观豪宅社区 客户定位 产品定位 营销定位 面向九江及周边区域中高端客户 中大户型江景豪宅社区 拥有绝对景观的资源大盘 产品建议 受本项目规划指标建筑密度的限制，预计本项目的的别墅产品最多在3万平米左右。 86% 234452.5 住宅（洋房） 11% 30000 住宅（别墅） 2% 5000 商业（预计） 其中 1% 3500 幼儿园 　 - 2