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税务筹划 ITAXATIONPLANNING 房产抵债作价税务筹划 西南财经大学 刘永冠 一 、 房产抵债 业务概述 税额=增值额 ×40％一扣除项 目金额5％； 当企业发生偿债困难时，常使用其房产抵债。房产抵债本质上 增值额超过扣除项 目金额100％，未超过200％时，土地增值税 是债权人对债务人做出的让步，是以非现金资产清偿债务的债务 税额=增值额 ×50％一扣除项 目金额 ×15％； 重组业务。根据债务重组的相关税法规定，债务人以非现金资产清 增值额超过扣除项 目金额200％时，土地增值税税额=增值 偿债务的，除企业改组或者清算另有规定的以外，应当分解为债务 额 X60％一扣除项 目金额 ×35％。 人按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当 其中公式中的5％，15％，35％即为速算扣除系数。 的金额偿还债务两个过程，并对两项经济业务进行所得税处理 ，即 此外，债务重组中房产的转让涉及到债务双方账面上房产的 一 方面要对偿债资产视同销售，另一方面为避免重复计算应纳税 确认与终止确认，产生收入与损失，从而带来应纳税所得额的变化 所得额，应按规定以公允价值计算其抵债金额和债务重组所得额。 和应缴所得税的变化 。 债务重组中的房产抵债，实质上属于土地使用权的转让行为 ， 因此，企业在房产抵债中涉及到房产税，土地增值税，企业所 应以成交价格作为计税依据缴纳房产税。根据 《中华人民共和国契 得税等多种税种，房产作价在各种税种的计算中有着重要的作用， 税暂行条例》(以下简称 《条例》)规定 ：在我国境内转移土地、房屋 适当的房产作价可以达到理想的税负减轻效果。 权属，承受的单位和个人为契税的纳税人 ，应当依照该 条《例》的规 二 、案例 分析 定缴纳契税。出租房屋不缴契税。契税是一种重要的地方税种，在 A企业是一家制造业企业 ，现决定投资于一项新的产品生产 土地 、房屋交易的发生地，不管何人，只要所有权属转移，都要依法 线，向B金融企业融资3000万元，两年后本息合计3900万元。后因 纳税。契税税率一般为3％～5％。契税的计税依据包括成交价格 、 产品需求下降导致经营亏损 ，A企业难以偿还B企业相关债务。A企 市场价格、土地 、房屋交换差价定税、土地收益 ，其中经双方敲定成 业与B企业达成债务重组协议，由A企业以其一座写字楼偿还对B 交价格，形成合同的，税务机关以此成交价格为据，直接计税。房产 企业所欠债务。该厂房购置成本1800万元，已提折IH300万元 ，现市 抵债的债务重组中，土地使用权发生了由债务人向债权人的转移， 价3000万元 ，税务机关核定其土地增值税扣除项 目金额为2025万 从而产生了契税的应税行为，应按照其转让的成交价格和相应税 元。B企业取得该房产后将其作为办公楼使用。当地地区契税税率 率计税。 为2％，营业税税率5％，城建税税率为7％，教育费附加征收率为 债务重组中，债权人会发生新的房屋产权持有，负有房产税的 3％，A，B企业所得税税率均为25％。 应税义务。根据 条《例》规定 ，房产税是以房屋为征税对象，按房屋 方案一：B企业以房产作价3900万元元抵偿A公司全部欠款。 的计税余值或租金收入为计税依据 ，向产权所有人征收的一种财 两企业税负计算如下 ： 产税。房产税属于财产税中的个别财产税 ，其征税对象只是房屋； A企业 ： 征收范围限于城镇的经营性房屋；对于 自用的按房产计税余值征 应纳营业税=900×5％=45(万元 ) 收，对于出租、出典的房屋按租金收入征税。债务重组中，债权企业 应纳城建税和教育费附加=45X(7％+3％)=4．5(万元) 取得的房屋且自用的，以计税余值征收，因此适当的房产作价