黄山东方丽景四期项目开发建议书.docVIP

机密文件 黄山东方丽景项目 四期开发建议书 投资发展部 二〇〇七年九月二十五日  目 录 一、 市场简述 3 1、 黄山房地产市场逐步复苏 3 2、 在售楼盘分析 6 3、 未来市场发展分析 12 二、 典型楼盘分析 14 1、 江南新城 14 2、 阳光绿水 16 三、 地块SWOT分析 17 1、 项目优势Strengths 17 2、 项目劣势Weaknesses 17 3、 市场机会Opportunities 17 4、 竞争威胁Threats 18 四、 开发策略 19 1、 开发前提 19 2、 开发策略 19 五、 项目定位 20 1、 形象定位 20 2、 客户定位 20 3、 产品定位 21 六、 项目开发建议 23 1、 总体规划设计 23 2、 建筑规划设计 24 3、 园林与环境设计 24 4、 分期开发时序安排 25 5、 项目价格预测 26 七、 经济效益测算 27 附件1 住宅项目调研表 32  市场简述 黄山房地产市场逐步复苏 2006年住宅销售面积达72.5万㎡，比2004年增长15% 从下表黄山市商品住宅销售面积数据，2006年黄山市商品住宅销售面积达72.5万㎡，同比增长32％；销售额达11.2亿元，同比增长47％；销售均价1545元/㎡，同比增长11％。黄山市房地产市场，经历了2003年的火爆发展，2005年低迷回落，在2006年全面复苏并迎来新增长。分析市场为何上下波动，2003年销售量的翻倍的原因在于外销市场的火爆，同时带动本地换房需求；而自2005年国家出台“国八条”宏观调控政策，黄山的江浙沪外销客户迅速萎缩，同时抑止本地购房需求；进入2006年，压抑长时间的本地需求有所释放，加上黄山对外交通的完善，外销市场逐渐回暖，市场恢复正常增长。 数据来源：《黄山市统计年鉴》 5年来销售均价不断提升，2006年实现价量齐增的局面 虽然2005年销售量下跌12％，但销售均价依然保持与2004年一样9％的增幅，说明黄山房地产市场不存在房价虚高的泡沫现象，房地产市场在销售量和销售价格上仍有较大的发展空间。2006年，黄山商品住宅的销售均价达1545元/㎡，同比增长11％。2006年中心城区的多层住宅价格大概在2000元/㎡，预测未来将保持10％～15％的增长，在2007年可达到2300元/㎡，在2008年可达到2600元/㎡。 数据来源：《黄山市统计年鉴》 市场调节能力强，逐步稳定发展 从近5年的开发指标看（见下表），黄山房地产市场经历上下波动起伏后，已逐步成为发展稳定的成熟市场，从5年的指标变化中可以总结出一些规律。 2003年商品房销售面积突增到59.74万㎡，同比增长120％，销售面积超过新开工面积，出现供不应求现象。接下来的2004年，开发商加快开发进度，当年新开工面积翻了一倍多，达113.95万㎡，同比增长143％；到了2005年，3月份及4月份连续出台的《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（旧八条）及《八项措施引导和调控房地产市场 数据来源：《黄山市统计年鉴》 在售楼盘分析 2006年黄山中心城区商品房预售面积达69.5万㎡，其中住宅43.0万㎡、商业22.7万㎡、办公0.5㎡、车库1.9万㎡、杂间1.4万㎡，新盘预售列表如下。 黄山中心城区商品房预售项目一览表 　 2006年预售面积（㎡） 2007上半年预售面积（㎡） 黄山国际假日广场 92059.22 　 三华园 83498.30 　 江南新城（梧桐苑） 32733.45 　 江南新城（银杏苑） 26973.16 　 江南新城（棕榈苑、紫藤阁） 　 55744.09 城东花园(中苑) 65344.53 　 山水人家 58404.17 　 世贸绿洲 44906.93 　 国际旅游礼品城 41829.51 　 秀水豪园 35754.15 　 世纪花园西苑中易大厦 29450.46 　 香山翠谷 　 23316.16 桃花源 21761.37 15221.87 黄山高尔夫会员度假公寓 20030.76 　 城东综合商住楼 　 15445.55 海伦公寓 15570.63 　 黄山茶城 14318.76 　 锦绣横江 13973.66 10713.04 阳光绿水花园 13648.40 　 沁园山庄 11824.12 2250.12 梨树园小区 11423.97 3922.54 黄山风情街 10633.03 　 长干中路55号综合楼 9076.93 　 假日公寓 8059.56 14181.54 莲花怡庭 7903.30 16590.70 城东花园东苑店面 6228.85 　 长干西园 5299.19 　 杭徽园 529