北京朝阳区房地产市场商业市场深度调研分析报告（上）.ppt

北京朝阳区房地产市场商业市场深度调研分析报告 3、时代广场——住宅户型分析 两室两厅两卫：127㎡ ? 阔气两室户型，4.2米大客厅； ? 明厨明卫，干湿分离，带储藏室； ? 主卧带卫生间，南向阳光满屋，次 卧北向，阳光稀少。 Page 31 两室两厅两卫：91.5㎡ ? 户型方正，明厨明卫设计； ? 双阳户型，客厅、阳台一线贯通； ? 主卧带卫生间，南向阳光满屋，次 卧北向，阳光稀少。 二、朝阳市住宅市场调研 案例选取 竞争项目 大盘项目 标杆项目 3、时代广场——住宅户型分析 三室两厅两卫：117-119㎡ ? 三室户型，明厨带双卫设计； ? 客厅、餐厅紧邻，略显紧凑； ? 主卧带卫生间，南向阳光满屋， 次卧、书房北向，阳光稀少。 Page 32 三室两厅两卫：123-126㎡ ? 户型方正，明厨明卫设计； ? 双阳户型，客厅、阳台一线贯通； ? 主卧、书房南向阳光满屋、次卧北 向，阳光稀少。 二、朝阳市住宅市场调研 案例选取 竞争项目 大盘项目 标杆项目 4、时代广场——认筹、解筹分析 ?认筹分析：2013年12月正式启动住宅认筹，截止1月10日，共认筹约100个，平 均每天认筹2.5个折。 ?解筹分析：2014年1月11日解筹，成交均价6250元/㎡，客户解筹23个（含带独 立产权的房山顶层阁楼，约3000元/ ㎡）。 Page 33 二、朝阳市住宅市场调研 案例选取 竞争项目 大盘项目 标杆项目 Page 34 ? 是否考虑在此买房： 准备购买，房子是给孩子用于结婚之用，虽然价格有点儿高，但生活配套很便利，距离大凌河 近， 散步休闲方便。 ? 客户其他建议和看法： 面积稍稍偏大，部分户型卫生间有两个，在实际使用作用不大，造成不必要浪费，。 5、时代广场客户访谈 客户（张女士、王先生） 客户对于时代广场的整体评价： 优点： ? 位于珠江广场，配套齐全、交通便捷，生活出行方便； ? 封闭式住宅小区，居住环境舒适、安全性高； ? 朝阳市第二高级中学、朝阳市第二人民医院、项目自带商业、现有餐饮、娱乐配套完善； 缺点 ? 容积率高，建筑太密，绿化少； ? 户型面积较大、价格偏高、总价高。 二、朝阳市住宅市场调研 案例选取 竞争项目 大盘项目 标杆项目 访谈对象：崇先生 公司职务：天马集团董事长顾问 所在项目：天马时代广场 天马时代广场情况： ? 项目商业招商未完全启动，目前仅确定进驻次主力店为大地数字影院； ? 住宅产品户型定位以首次置业为主、改善型置业为辅，但是从市场反馈回来的情况来看户型面积略 微偏大了一些； ? 项目营销团队为北京伟业、北京千城，从2014年1月11开盘解除来看，住宅解筹23套，网点销售 一套，整体销售效果不太好。 ? 本项目认知及建议： ? 老商业中心，商圈成熟，可共享新玛特和兴隆大家庭的人流； ? 市政绿化广场最好能有更多突出亮点发挥，用好了就是有利于本项目商业。 2014年朝阳楼市看法： 2014年朝阳市场将异常激烈、竞争将由早期的价格竞争，地段、产品、建筑等硬实力， 逐步转向策划、招商、运营、推广等软实力方面的竞争， Page 35 6、时代广场业内交流访谈 二、朝阳市住宅市场调研 案例选取 竞争项目 大盘项目 标杆项目 7、时代广场——点评 时代广场不论是从项目位置、开发商实力、代理公司影响力，还是从广告推广力度均投入 很大，但是从开盘解筹效果来看并不好，我司归纳有如下因素： ① 项目整体定位不清晰，未找准主要目标客户群，产品要卖给什么样的客户不是很明 确； ② 项目产品定位有偏差，在前期市场调研阶段对市场客户最愿意购买的户型、面积等指 标上把握不准确，造成三室户型的户数、面积的比例过大，两室户型的户数少，面积 大； ③ 营销团队经验欠缺，营销团队在策划、营销推广、现场销售执行力上经验不足. Page 36 二、朝阳市住宅市场调研 案例选取 竞争项目 大盘项目 标杆项目 开发商 南京中贸 集团 项目地址 燕都新城市政府大 楼北侧 占地面积 227000㎡ 住宅面积 550000㎡ 建筑面积 950000㎡ 商业面积 400000 停车位 地下车位 绿化率 40% 开盘时间 2014年7 月 楼层状况 多层小高层高层 产品组合 写字楼、 住宅、商 铺、网点 装修情况 毛坯 均价 住宅预期 5000 总价 住宅：42万-130万 商业未定 价 商业未定价 入住时间 2016 产权 70年 销售情况 项目营销未