论宏观经济调控下商业银行按揭贷款风险防范.pdfVIP

论宏观经济调控下商业银行按揭贷款风险的防范 衣寅炯 博士 本轮我国政府对宏观经济调控是以大城市的房地产开发开始的。 国内对房地产价格是否存在泡沫已有定论。本文将讨论的问题是：与 房地产资金紧密相连的商业银行个人房屋抵押贷款（以下简称按揭贷 款），在这次宏观经济调控中是否具有风险？及风险成因、表现形式、 特点、防范对策。 一、个人房地产抵押贷款风险 按照巴塞尔协议的阐述：“银行业务的本质决定了它将承担各种 类型的风险。”“贷款是银行的主要活动。贷款活动要求银行对借款人的 信用水平做出判断。这些判断并非总是正确的，借款人的信用水平也 可能会因各种原因而下降。因此，银行面临的一个主要风险就是信用 风险或交易对象无力履约的风险。”“对单个借款人或一组相关借款人 的大额风险暴露反映了信用风险的集中，并且是造成银行问题的常见 原因。大规模的贷款集中还可能发生在特定的行业、经济部门和地区， 持有对同样的经济因素（如高杠杆交易）十分敏感的同类贷款也会造 成同样的问题。” 而我国的按揭贷款基本符合巴塞尔协议上述的描述。以上海为 例：到二00 六年十二月底，商业银行贷款总余额为18,604 亿元，其 中按揭贷款余额2,484 亿元，占比为 13.4 %。有个别商业银行已经超 过国际一般商业银行此类贷款在总贷款余额中的占比警戒线，因此， 监管当局已高度重视，将其视为监控重点之一。 1 按揭贷款信用风险是指借款人到期无力或不愿意归还贷款本息， 使银行的资产收到损失。也有人认为如果借款人提前归还银行贷款， 也会使银行的权益受到损失，作为一种违约，对银行而言也是风险。 笔者认为：假如从银行的盈利角度考虑，这种违约是一个问题。但要 以风险论处，未免有些夸大。至少，在我国尚未有发生过。 按揭贷款信用风险即便在宏观经济调控不进行时，也会发生。但 是，在国家对宏观经济调控的特殊时段，这种信用风险发生概率大大 增加。二 00 三年底，上海按揭贷款总量为 1,709 亿元，不良率约为 0.3 %。而截止到二00 六年十二月，上海按揭贷款余额为2,484 亿元， 该类贷款不良余额22.4 亿元，不良率0.9 %。由此可见影响的大小。 二、集中产生不良贷款的主要原因 从现有情况看，国家为了保证宏观经济的健康发展，对过热的房 地产投资进行控制，控制的目的是促使房产价格的下降。 首先，国家提高了房地产开发商的资金门槛，要求开发商的所有 者权益达到35% ，否则无法取得商业银行的融资。其次，商业银行对 房地产商的另一融资要求为土地证、施工许可证、规划许可证、设计 许可证齐全，才予以贷款。再次，对建筑企业的流动资金贷款做出限 制，使得建筑企业带资进行工程承包难度增大。 第二，在房地产价格上涨过快的期间，房地产流转速度极快，由 于盈利丰厚，投资周期短，导致以购房作为投资行为大大增多，更有 投资演变成投机。许多投机者不符合贷款条件，也通过种种手段获得 了商业银行的贷款。不符合贷款条件，意味着还款来源与贷款是不匹 2 配的，信用风险敞口与符合贷款条件的贷款相比大的多。 第三，房价单位价格因为人为的过度炒作，变得虚高。典型案列 是同一住宅区，仅仅是由于开发商故意推迟发售一、两个月，单位价 格就可以上升700 元，以100 平方米的住宅计算，总差价可达70,000 元，利润丰厚。房价在一定时期的真实性被扭曲。 第四，由于房地产商在国家宏观经济调控下，获得商业银行贷款 难度大大增加，尤其是资金实力弱、单一项目公司融资更加困难。加 之国内的房地产开发信托不发达，房产开发公司无法从这一市场筹得 所需的开发资金，采取化整为零方法从商业银行取得贷款。 第五，当前情况下，商业银行对刚刚竣工的新住宅是不进行价格 评估的。仅仅通过住宅总价多少，打一定折扣，即予贷款。也就是说， 住宅价格的真实性商业银行是不予控制的。 举例来说，一套总价为 100 万元的