龙湖项目管理指导书-柳英松20140815.docVIP

河南新景致房地产有限公司 龙 湖 项 目 工程管理指导书 编制：柳英松 2011年8月15日 目 录 前言 1.?项目概况 2. 公司对本项目的基本要求 3. 本工程的管理重点和难点 4. 项目经理部管理架构 5. 相关单位的安排和管理 6. 开工前的准备工作 7. 合同管理及成本控制措施 8. 项目总进度计划 9. 质量保证措施 10.设计、技术控制 11.现场安全文明管理 12.现场环境管理 13.材料管理 14.文件管理 15.会议制度 16.紧急事件处理程序 17.项目工程资金计划 18.配合销售策略 19.工程部培训计划 20.工程移交 21.附件 前言 编制宗旨：秉承“构建乐居生活”的企业宗旨，展现民安置地集团作为大型地产企业的气魄和大家风范，以博大的气势传达民安置地集团强烈的社会责任感和精神感召力。 编制目的：实现公司在龙湖项目的经营目标，规范项目工程部的各项管理工作，确保项目的施工过程始终处于受控状态，监督和协调监理、施工单位履行合约义务，协调项目工程部与各部门及外部的相关业务工作关系，使项目工程部的管理工作有序、高效。 编制原则：具有针对性，可操作性强，便于实施。 编制依据：民安置地集团的企业文化，公司管理手册以及各项规章制度。 项目概况： “龙湖项目”位于郑州新郑市龙湖镇，东邻梅山路，南邻双湖大道，西靠后湖水库，占地面积393亩，总建筑面积约46.8万平方米，采用欧式建筑风格，大致分五期开发。 一期开发19栋5.87万平方米。其中：会所1栋，建筑面积0.7568万平方米；配套商业1栋，建筑面积0.2446万平方米；联排别墅11栋，建筑面积1.6639万平方米；六层洋房6栋，建筑面积3.2112万平方米。一期工程预计2011年10月15日开工建设，会所2012年5月1日前交付使用；联排别墅和洋房， 2012年5月1日开盘销售， 2012年12月15日前竣工并完成备案手续，室外配套和景观移交物业， 2013年1月30日交房入住。 主要技术指标为： 一、总体用地指标： 商住用地 万平方米(亩) 道路广场用地 万平方米(亩) 公共绿地用地 万平方米(亩) 总计 26.2524万平方米(393亩) 二、规划建设指标： 总建筑面积 46.8万平方米 其中：住宅 万平方米 商业 万平方米 地下车库、设备房 万平方米 其他 万平方米 配套道路广场 现场地质条件： （等待地质勘探成果） 现场自然、环境条件： 郑州市位于北纬34°43′，东经113°39′，海拔110.4m，气候温和，四季分明。年平均气温14.3℃。七月份最热，最高气温可达39.7℃，月平均气温27.3℃。一月份最冷，最低气温可达－17.9℃，最低日平均－11.4，月平均气温为-0.2℃。冬季最大冻土深度270㎜，主导风向为东北风，雨季集中在7～9月份。 工程部部应根据郑州地区气候条件在施工前有针对性的编制冬季、雨季施工措施以保证施工正常进行。 本地块周边现状。东边隔梅山路与宏光钢厂相邻，南边隔双湖大道即是福寿园（公共陵墓）西靠后湖水库，北边与驾校一墙之隔。 本地块类似黄土高原地貌，经多年（几十年上百年）的雨水冲刷自然形成几条东西向的沟壑，直立的粘土峭壁，沟深达15米多。总体地势东高西低，最高处海拔172.2米，最低处海拔143.8米，高差28.4米。 市政排污管道在本地块东边的梅山路，流向为沿路自南向北，只有靠近本地块北段的排污管道（管底高程169.125米）供本地块东边临路的部分建筑物排污。 市政供水（自来水）管，在梅山路与双湖大道交叉口出有一接水口，管径300。但经调查，龙湖镇市政供水整体水压不稳定，难以满足一至四层24小时稳定供水。 现场建设条件： 根据公司的安排，最先开工的一期会所计划于2011年10月15日开工（地基处理完成后定位放线即为开工）。为了确保按期开工为工程开工创造建设条件，此前优先完成的任务是：首先是伐树，紧接着是地质勘探，然后是根据勘探成果选择地基处理方案（填方量大），检测地基承载力，设计单位据此设计基础结构形式并出图。 出会所外的一期工程，场地平整未完成。一旦最终竖向总平面图（确定不变）到位即可高挖低填平整到位。 施工道路问题，由于本地块排污的特殊性，一期道路下的排污管道必须提前施工，这有待设计单位提前设计配套管网图，这与施工道路何时路通直接相关。 施工用水问题，场地内现已有一口水井，能满足一期工程大部分用水需求，待施工单位进场后再打一口井。 施工用电问题，现场已有一台基建变，满足施工需要。 2. 公司对本项目的基本要求 2．1．交房入住日期：一期为2013年1月底。 2．2．正式开盘发售日期：一期为2012年5月1日，在此