泉州碧水星城地产项目全程策划报告96doc2008年地产文件.docVIP

前 言 我们小组五人耗时3月,完成本次泉州市泉港区国『2005』23号，泉港建『2006』21号两个地块的房地产项目全程策划。 我们策划小组针对“碧水星城”这个项目，从项目市场、产品、营销、可研四大部分进行房地产全程策划。并具体深入到市场调研、竞争者分析、项目定位、规划设计、质量工期策划、物业管理策划、形象策划、营销推广、销售管理策划、、项目投资分析等九个环节。每一个环节，我们都通力合作，协调一致，并积极和政府有关部门和代理公司沟通合作，力求完成一份具有实用性、可行性的策划报告、 在项目进行的过程中，我们发现：随着社会经济的快速发展，以及政府宏观调控力度的加大，特别是政府近年来实施的一系列货币紧缩政策，一方面加大了购房者的购房负担，另一方面使得开发商资金链出现危机。在各方面因素的综合作用下，开发商和消费者均日趋理性，房地产市场已由九十年代的卖方市场转变为如今的买方市场。面对这样一个理性的买方市场，想要做好房地产开发，并在开发的过程中树立起企业品牌，实现项目利益最大化，其运作过程中的每一决策均显得至关重要。只有经过系统、科学的项目定位以及可行性论证，以科学取代单纯的经验来指导实践，才能寻求到制胜的策略，从而减少房地产投资的盲目性，实现多方利益最大化――这就是我们这个项目全程策划的意义所在。我们针对泉港房地产市场特点，提出本次策划的基本原则――“2＋4”原则：2即指“建个好房子，卖个好价钱”，4即指“户型紧凑适用、环境清雅优美、我们做得到、客户买得起”，并以“建个好房子”为基本指导思想，以“卖个好价钱”为最终目的。在项目的运作过程中，我们对项目所在地泉港市场的绝大多数楼盘进行了深入调研分析，并结合本项目的特征，竭力克服项目先天缺点，充分挖掘楼盘优势，在项目的全程策划过程中力求做好每个细节，力争以客观准确的项目策划方案，为开发商提供一条规避投资风险、实现利润最大化的有效捷径。 目录 项目概况 3 0.1 项目策划简介 3 0.2 项目规划简介 3 第一部分 泉港碧水星城项目——市场篇 4 1 阅读泉港 4 1．1 泉港概况 4 1．2 泉港经济发展状况 5 1．3 城市建设及发展 6 1．4 城市特质 7 2 泉港区房地产市场 8 2．1 泉港房地产综述 8 2．2 区域房地产分级市场 9 2．3 市场竞争分析 11 2．4 政策分析 15 2．5 项目定位预判 17 第二部分 泉港碧水星城项目——产品篇 18 1 消费者需求分析及项目定位 18 1．1 泉港区居民收支及消费概况 18 1．2 住房消费者需求分析 19 1．3 商铺消费者需求分析 23 1．4 项目定位 23 2 项目规划设计 24 2．1 规划概况 24 2．2 项目设计构思 25 2．3 建筑空间布局 26 2．4 道路系统布局 28 2．5 绿化系统布局 28 2．6 公建与配套系统 31 2．7 分期开发 32 2．8 建筑风格定位 32 2．9 户型设计 33 3 项目质量工期控制 34 3．1 工程质量建设管理控制 34 3．2 本工程建设监理质量控制： 34 3．3 施工项目质量因素管理 36 3. 4 工期进度控制管理 36 3．5 本项目安全管理 37 3．6 本项目施工现场管理 38 3．7 其它事项 40 4 物业管理 42 4．1 碧水星城的项目概况： 42 4．2 管理目标 42 4．3 碧水星城物业管理具体实施 43 4．4 商铺的管理 46 4．5 物业的基本管理工作 46 4．6 碧水星城物业管理费用建议 49 第三部分 泉港碧水星城项目——营销篇 50 1 项目形象策划 50 1．1 形象策划的含义 50 1．2 项目文化定位 50 1．3 项目形象定位 50 1．4 楼盘命名策划 50 1．5 楼盘形象包装 51 1．6 售楼部包装设计 53 2 项目销售策划 55 2．1 销售策划的重要性 55 2．2 销售主题的确定 55 2．3 楼盘形象设计 55 2．4 售楼处布置 56 2．5 销售计划与控制 56 2．6 政策促销 58 2．7 销售活动 59 2．8 销售流程及相应策略 59 2．9 销售资料准备 59 2．10 销售人员准备 60 3 项目营销推广策划 60 3．1 本项目营销推广策划之前应明确的几个问题 60 3．2 项目营销推广策划的重要性 60 3．3 本次营销推广的基本原则 60 3．4 项目周边竞争性楼盘分析 60 3．5 项目SWOT分析及应对对策 60 3．6 目标客户群定位分析 62 3．7 项目市场定位 62 3．8 价格定位及策略 62 3．9