金地武汉积玉桥项目前期策划报告2007年德思勤27地产文件.docVIP

谨呈：武汉金地辉煌房地产开发有限公司 金地·积玉桥项目前期策划报告 武汉德思勤房地产顾问有限公司 二○○七年三月 前 言 一、报告说明 承蒙信任，我司于2007年1月4日开展金地积玉桥项目市场调查工作，经过将近40天的认真整理分析，现特向贵司提交《金地·积玉桥项目前期策划报告》，本报告所有结论的判断依据为现有市场条件（城市空间发展趋势、市场供求关系、地块条件等）、国内外案例借鉴参考、本公司专家组整体评审。未来由于不可控的政策风险和重大的市场变动、项目地块开发条件等发生变化，那么定位的结论必须做相应的调整，即本定位结论有其时效性。贵司在开发决策过程中应根据实际情况选择合适的开发方向。 我们衷心地希望能够与金地集团精诚合作，为积玉桥项目的成功操作竭尽全力，为贵司的发展壮大贡献力量，同时也希望双方合作愉快。 二、结论摘要 客户定位：“城市精英” 第一类：资富阶层（私企业主、企业高管等） 第二类：权富阶层（政府中高层公务员、企事业单位高管等） 第三类：智富阶层（总部经济区高级白领人士等） 物业定位： 武昌内环核心·20万㎡·别墅级·国际滨江精品住区 形象定位： 武昌滨江·国际气质·城墅住界 物业类型及其配比： 类别墅：8.89% 商业：5.32% 公寓：16% 高层：69.79% 物业户型配比 户型 实际建筑面积(㎡) 套数比例 面积比例 占总面积比例 高层 2×2×1 85 270 22.1% 17.3% 12.0% (2+1)×2×1 95 410 33.4% 29.1% 20.3% 3×2×1 105 60 4.9% 4.7% 3.3% 3×2×2 125 242 19.8% 22.7% 15.9% 135 122 10.0% 12.4% 8.7% 4×2×2 145 60 4.9% 6.5% 4.6% 160 60 4.9% 7.2% 5.0% 别墅 4×2×2 155-160 31 30.0% 27.9% 2.5% 4×2×2 165-170 49 48.0% 47.4% 4.2% 5×2×2 185-195 23 22.0% 24.7% 2.2% 公寓 单间 30-35 121 20.0% 12.4% 2.0% 1×1×1 45-50 271 45.0% 43.6% 7.0% 2×1×1 60-65 211 35.0% 44.0% 7.0% 价格预估结论 年度均价 高层 别墅 公寓 商业 综合 2008年销售均价 7314 12458 9014 —— 8090 2009年销售均价 8228 14174 9391 21202 9570 2010年销售均价 8879 15780 —— 22882 11176 2013年销售均价 —— —— 13033 32604 17550 物业总体均价 8012 14037 10131 24479 _ 车库收益 4858万元 项目整体均价 9960 商业定位 商业档次：中高档 商业业态：休闲娱乐商业 商业形象定位：武昌滨江·品位·精致商区 商业价格定位：15572元/㎡（现时价） 功能布局及建筑群体组合设想 高层立面风格：现代简约风格 公寓立面设计建议：现代、简约、时尚 类别墅在立面造型与色调上体现：高雅、稳重、大气，以棕褐色和白色搭配为主色调； 车位配比：1：0.4—0.5 项目营销六大策略： 策略一： 城市价值，都心生活——展现区域的差异性优势 策略二： 品牌造势，高举高打——“打造武昌滨江国际精品住区标杆之作” 策略三： 强强联合，强势发布——确立市场地位 策略四： 第一楼盘，气势抢先——推广及外围包装策略 策略五： 现场包装，打动客户——现场展示策略 策略六： 高效管理，销售保证——现场销售策略 营销推广三大攻势 主题：武昌内环核心 / 城墅住界 / 国际滨江精英专享领地 市场预热期：武昌内环·滨江传说 开盘销售期：滨江国际·城墅住界 持续销售期：国际气质·精英专享  第一篇 市场分析 一、武汉市宏观经济背景 方法论： 宏观经济分析——主要考虑当地经济中决定所有类型房地产需求的基本因素。其中，人口、住户数、就业和收入等是最主要的变量。此外，还要对某一特定地理区域内需求决定因素的过去变化趋势进行判断，并预测未来的发展前景。 1-1 武汉概况 武汉市位处华中地区，湖北省省会，为传统的中原腹地，大陆东西南北交通的交汇之地，为长江流域的核心城市。市内湖泊塘堰众多。长江与汉水将武汉分为汉口、汉阳、武昌三部分，通称武汉三镇。在我国经济地理圈层中，武汉处于优越中心位置，水、陆、空交通十分发达，古称“九省