第3章 资产评估方法.pptVIP

大学生心理健康教育中心 第三章 资产评估方法 本章重点： 本章为把握资产评估的基础和核心，十分重要。 重中之重： 三种评估方法的基本思路和常规方法； 如何选择评估方法 基本方法 市场法 基本涵义 一、基本涵义 利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析,以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 二、基本前提 三、基本程序及有关指标 四、具体评估方法 四、具体评估方法 直接（单一因素）比较法 四、具体评估方法 直接比较法——市价折扣法 四、具体评估方法 直接比较法——功能价值类比法 四、具体评估方法 直接比较法——功能价值类比法 四、具体评估方法 直接比较法——价格指数法 四、具体评估方法 类比调整法 四、具体评估方法 类比调整法——成本市价法 四、具体评估方法 类比调整法——市盈率乘数法 四、具体评估方法 类比调整法——市场售价类比法 课堂作业： 有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示： 解： （1）A宗地容积率地价相关系数为105，甲宗地的容积率地价相关系数为110 （2）交易情况修正系数为 或者0.99 交易时间修正系数为 或者1.06 区域因素修正系数为 或者1.02 个别因素修正系数为 或者1 容积率修正系数为 或者0.95 （3）参照物修正后地价= 基本方法 收益法 基本涵义 一、基本涵义 通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。 二、基本前提 三、基本程序和基本参数 四、主要技术方法 方法分类 1)纯收益不变 (1)在收益永续,各因素不变的条件下,有以下计算式： P＝A/r (3-13) 其成立条件是： ①纯收益每年不变； ②资本化率固定且大于零； ③收益年期无限。 (2)在收益年期有限,资本化率大于零的条件下,有以下计算式： 这是一个在估价实务中经常运用的计算公式,其成立条件是： ①纯收益每年不变； ②资本化率固定且大于零； ③收益年期有限为n。 (3)在收益年期有限,资本化率等于零的条件下,有以下计算式： P＝A×n (3-15) 其成立条件是： ①纯收益每年不变； ②收益年期有限为n； ③资本化率为零。 2)纯收益在若干年后保持不变 (1)无限年期收益。其基本公式为: 其成立条件是： ①纯收益在n年(含第n年)以前有变化; ②纯收益在n年(不含第n年)以后保持不变; ③收益年期无限; ④r大于零。 (2)有限年期收益。其计算公式为: 其成立条件是： ①纯收益在t年(含第t年)以前有变化； ②纯收益在t年(不含第t年)以后保持不变； ③收益年期有限为n； ④r大于零。 这里要注意的是,纯收益A的收益年期是(n-t)而不是n。 四、主要技术方法 应用举例 四、主要技术方法 应用举例 基本方法 成本法 基本涵义 一、基本涵义 以被评估资产的重置成本为评估参考值，估测该资产存在的各种贬损因素，将其从重置成本中扣除，最后得到被评估资产的价值。 二、基本前提 三、基本要素 三、基本要素 重置成本的分类 四、具体评估方法 重置成本的估算 四、具体评估方法 重置成本估算——重置核算法(P38) 四、具体评估方法 重置成本估算——价格指数法(P39) 四、具体评估方法 重置成本估算——功能价值类比法 四、具体评估方法 重置成本估算——功能价值类比法 四、具体评估方法 重置成本估算——统计分析法 四、具体评估方法 实体性贬值的测算——观察法(成新率法) 四、具体评估方法 实体性贬值的测算——使用年限法 四、具体评估方法 实体性贬值——更新改造过的资产(P42) 四、具体评估方法 功能性贬值的测算——按超额运营成本 四、具体评估方法 功能性贬值的测算——算例 四、具体评估方法 经济性贬值的估算——间接计算法 四、具体评估方法 经济性贬值的估算——直接计算法 作业2：评估对象为某企业1998年购进的一条生产线，账面原值为150万元，2001年进行评估。经调查分析确定，该生产线的价格每年比上一年增长10%，据估计，该资产还可使用6年，又知道目前市场上已经出现功能更先进的资产，并被普遍应用，新设备与评估对象相比，可节省3人，每人的月工资为650元。此外，由于市场竞争加剧，致使该设备开工不足，由此造成收益损失额每年为20万(该企业所得税税率为20%，假定折现率为10%)。 要求根据上述资料，采用成本法对该资料进行评估。 基本方法 方法的选择 方法间的联系 一、评估方法之间的联系 评估基本目的决定了评估方法之间的内在联系 二、评估方法之