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房地产评估及其实务 一、评估中的有关问题 （一）评估方法的选择依据 基本评估方法只有三种，即成本法、市场比较法和收益法。其余评估方法均系派生方法。 不同的评估目的要求不同的评估方法，不同的评估方法有其各自的适用前提，资产所在状态也会影响评估方法的选取。评估就是要在评估目的、评估方法、资产所在状态及占有资料的情况（适时性、可获取性、客观性、全面性及可量化）间寻找结合点。 （二）评估价格是评估目的实现情况下的价格。 （三）价值、市场价格与评估价格三者的关系 评估价格偏离价值的原因是：评估目的不同，评估价格各组成因素取值受市场的影响（如利率、费率的变动），评估人员的执业水平及占有资料的真实、完整及适时性等；市场价格偏离评估价格的原因是：市场价格在受以上因素影响的同时，还受供求状况、买卖双方对市场情况的把握及心理因素等影响。 （四）评估的三项核心工作 资产评估在现实经济生活中的作用表现为价格咨询，在实际的评估工作中，评估人员的核心工作是作好三件事：核实产权、弄清数量、具体资产作价。 核实产权就是要明白委托评估的各项资产的产权凭证是什么，更重要的是搞清楚在没有产权凭证的情况下，由什么部门出具什么样的材料才能证明资产是归资产占有方所有的。 弄清数量就是要解决资产的盘盈、盘亏，毁损、变质，经营性租赁和融资性租赁等问题。 资产作价是评估人员的事，资产的正确作价需要做到方法选取准确、计算公式正确、计算公式中各组价因素的计费基数及费率选取正确。 以上的一切均需以评估基准日期作为考虑的基础。 房地产评估中的有关问题 （一）房地产权利的类型 房地产是实物形态与权益的统一，建筑物、土地突出的是其实物形态；实物形态是载体，体现房地产价值的是其权益；房地产的最大特点是其位置的不可移动性。房地产权利的有七个类型：即所有权（占有、使用、收益和处分权）、使用权（占有、使用和收益权，目前主要是指土地的使用权）、租赁权（占有、使用权）、抵押权、典权（指支付典价占有他人房地产而为使用和收益的权利）、地役权（又称邻地利用权，指土地所有人或土地使用权人为使用其土地的方便与利益而利用他人土地的权利，如通行权等）和空间利用权。 （二）建筑物的耐用年限与土地使用年限统一的问题 在《房地产估价规范》第17页5.4.11款中有明确说明。在计算建筑物的耐用年限和折旧（率）时都要涉及到这一问题。规定如下： 建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计； 建筑物的耐用年限短于土地使用年限时，应按建筑物的耐用年限计算折旧； 建筑物的耐用年限长于土地使用年限时，应按土地使用权年限计算折旧； 建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算折旧； 建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算折旧。 （三）“房地产价格=建（构）筑物价格+土地价格”的合理性 当建筑物存在功能性贬值（由于用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成功能不足或浪费）和经济性贬值（由外部原因引起的建筑物收益下降），而在确定建（构）筑物的评估价格时又未考虑这两项贬值时不成立。 建筑物的用途、使用强度不合理是相对其所占用土地的最佳使用而言，在资产评估中，土地使用权的评估是按其最佳使用用途为依据进行的，对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般以建筑物的功能性贬值来体现，功能性贬值的量相当于建筑物占有土地的现实用途与其最佳使用间的价值差；建筑物设计、结构上的缺陷，以及装修、设备与总体功能的不协调（档次不够或档次过高）也会造成建筑物的功能性贬值。 建筑物的经济性贬值表现为商业用房空置率增加，工业及住宅大量闲置等，其后果为建筑物收益下降。经济性贬值的基本计算公式为: 经济性贬值=建筑物年收益净损失额/正常资产收益率。 （四）与房地产权属有关的证书种类 与房产权属有关的证书种类有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种；与房地产权属有关的证书种类有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》三种。证明房地产权属的合法材料为相应的权证，无相应权证时只能以相应管理部门出具的“权属证明”材料为依据（由有管理权限的权属部门出具）。 （五）在建工程的评估 1、在建工程的特点 （1）在建工程资产的会计核算投资数与在建工程实际完成工作量不一致； （2）在建工程资产的形象进度及建设周期长短差别较大（如按工程进度可将在建工程分为：前期工程阶段、基础工程阶段、主体工程阶段和竣工验收阶段）。 2、在建工程的评估方法 在建工程一般采用重置成本法进行评估，即按照正常情况下在评估基准日重新形成该在建工程已经完成的工程量所需发生的全部费用