浅论物业管理中业主权利及其行使.pdf

Classified Index: CODE: 10075 U.D.C.: NO: A Dissertation for the Degree of J.M Owners Right and its Exertion in Real Estate Management Candidate: LiWei Supervisor: Prof.PLiu ZhigangSun Prof.PLiang Hongji Academic Degree Applied for: Juris Master Specialty: Juris Master University: Hebei University Date of Oral Examination: June 2012 摘 要 摘 要 “安得广厦万千，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山。”1200多年前，唐代诗人 杜甫在其“茅屋为秋风所破”时发出的感叹，恐怕人们永远也不会忘记。在计划经济时 期，能拥有一套属于自己的住房和一片自己可以支配的小天地，几乎是普通居民一个难 以实现的梦。自从 20世纪80年代末住房商品化与单位职工住房制度改革的启动，特别 是20实际90年代国家实施“安居工程”以来，在住房公积金制度与住房按揭贷款制度 的支撑下，一般工薪阶层买一套所有权属于自己的住房，已算不上什么新闻。在住房商 品化与住宅建设小区化的过程中，居民住房开发、建设与管理的主题，也逐渐由政府、 单位过渡为独立市场利益的房地产开发商与物业管理企业，特别是以房地产管理为主要 对象的物业管理。在近 20 年来，经历了从政府的行政管理——房地产开发商的后续管 理——房地产买受人（业主）委托管理的物业管理企业进行专业化管理这三个不同阶段， 物业管理在我国可谓发生了历史性的变化。其中基于房地产买受人（业主）委托独立的 物业管理企业（公司）进行的专业化管理，是对传统物业管理形式的一场深刻变革，无 论对房地产买受人（业主），还是对物业管理企业，或者对房地产所在单位来说，因所 处的法律地位与所享有和负担的权利义务的变化，使其在行为方式、行事习惯甚至生活 观念等方面均面临着巨大的挑战。 相对于房地产买受人（业主），特别是对居民商品房和安居性质的经济适用住房业主 来说，由于对自身权利了解的不充分和对物业管理行业的不知情，再加上住房商品化与 住宅建设小区划导致来自不同单位、行业、职业、地域和文化背景的房地产买受人（业 主）人际关系的陌生化单一业主的权益和作为业主共同体的权益尚无法于短期内在制度 上予以整合。因此，在现行物业管理体制下形成的物业管理关系，业主往往处于明显弱 势地位，在物业管理人的强势管理下，业主除应负担权利与义务不对称的物业管理合同 所约定的不合理义务之外，其权益还遭到来自物业管理人各种形式的非法侵害，从而引 发一系列物业管理纠纷。 关键词 物业管理 业主 业主权利 I Abstract Abstract Andhra mansions thousands, shelter the world are delighted Poor Scholar, a rain storm safety, such as issued in 1200 years ago, the Tang Dynasty poet