城市边缘区农用土地定级评估研究以广州天河区为例.pdfVIP

第24卷第4期 经 济 地 理 v01．24．No．4 2004年7月 ECONo~ⅡCGEoGRAPHY №掀 文章编号：1000一8462(2004)04—0520一05 城市边缘区农用土地定级评估研究 ——以广州天河区为例 杨再贵，彭补拙，周生路，张建春 (南京大学城市与资源学系，中国江苏南京210093) 摘要：以农用地估价的基本理论为依据，根据农用地土地价格特征，选择适当的方法铂评估标准，建立广州市天 河区的农用土地类型、等级、基准地价及变幅的价格体系，为农用土地流转、土地税收，以及深化土地有偿使用制 度、建立、健全农村土地市场、强化农用地资产化管理等提供了依据。 关键词：农用土地；定级估价；广州天河区 中图分类号：F301 文献标识码：A 随着我国土地使用制度改革的不断深入以及土地评价 应性强，用途广泛，不断接受城区传递过来的物质流、信息流。 科学的发展，农用地估价在农用土地科学合理税收，征地补 随着城区规模的扩大而被同化，地侦对于城市建设多种因素 偿、土地使用权转包、租赁费的确定和土地质量改善破坏奖惩 反应十分灵敏。同时，在对城市边缘匿的农用地应用收益还 标准的科学制订以及对城镇和农村土地资源在发展农业和 原法进行估价时，还应当充分考虑到乒收益来源的多样性土 非农业生产、合理地配置农业内部土地利用结构、提高农村土 地所产生的收益不仅仅是经济效益，还包括生态效益、社会效 地资源和土地资产的利用水平和运行效率等方面发挥着愈 益等。 来愈重要的作用。科学、合理地农用地定级估价实践，对于丰 2评估方法的分析选择与技术方泰 富农地价格评估理论，建立和完善我国的农用土地估价的技 术和方法体系，实现土地资源优化配置，促进土地市场规范 农用土地价格的评估应遵循先定级再估价的技术路线。 化、法治化，推动我国土地管理科学的发展都具有极其重要的 农用土地定级着重对农用土地的自身条件进行评价，从而界 意义。 定农用地在一定的社会经济条件下所能达銎的生产力状况， 并据此形成以农地收益能力为基础的农地价格。在土地定级 1农用土地估价的理论基础 的基础上进行的农用土地价格评估，依据估价目的和资料收 农用土地估价涉及的基础理论有市场理论、价值理论、价 集情况的不同而有所区别。因而在估价过程中应根据具体情 格理论、地租理论、生产力理论、区位理论、地价成因论等7个 况选用合适的方法。如：土壤潜力估价法、收益还原法、市场 方面¨J。级差地租是农用土地价格体系建立的理论基础，地 比较法、数学模型法、成本法、标准田法、影子价格法等。这些 租是以产权为前提条件，与土地利用方式无关，土地利用方式 方法既可以用于土地估价，又可以用于宗地价格的略正。 决定了地租数量的大小。区位是一个空间和相对的综合概 2．1收益还原法 念，经济集约、市场辐射、交通条件等因素对农用土地利用的 收益还原法通常用于评估各种具有现实收益的土地的价 合理布局有较大的影响。由于完全竞争市场并不存在，现实 格。这种方法用于农用土地估价时是将农用土地的纯收益在 中土地价格是收益地价与期望价值之和-2J，因此，在市场理论一定时期内按一定的还原利率资本化，即在一定的贴现利率 的前提下，引发了市场均衡和非均衡等动态分析方法。此外， 下土地未来纯收益的贴现值总和。 产权理论、价格理论等也是建立区域农用土地价格体系的理 2．2市场比较法 论基础oj。许多学者在农用土地估价理论与实践方面都作了 比较法是指在对待估地块进行估价时，参照邻近地区土 较为深入的研究一．8J。农用地价格是