年房地产行业报告.pdfVIP

中国国际金融有限公司 China International Capital Corporation Limited 中国：房地产行业 2005 年 1 月 21 日 白宏炜baihw@ 房地产板块 2005 年投资策略 (8610) 6505 1166 要点： 04 年土地和信贷紧缩政策有效的释放了未来两三年后可能供求大幅失衡带来房价暴跌风险，有利于房地产行业 的长期健康发展，但紧缩带来的地价上涨和对供给的抑制加剧了短期供求不平衡，房价涨幅较大；05 年房地产 行业依然面临着升息或者其他对行业调控政策出台的不确定性，政府调控的重点将从 04 年对供给的抑制转向 对需求的抑制，总的来说，影响行业供求的因素不会出现程度较大的改变，尽管区域差异性使得局部市场可能 会出现一定的波动，但房地产行业整体向上的趋势将会保持。 自97 年以来由取消实物分房和全面住房按揭带动的这一轮连续 7 年年均近 30 ％的行业投资增长将不会再持续， 未来行业增速将逐渐回落至合理的 1 到 2 倍的 GDP 的水平，而公司层面刚好相反，过去由于土地及其他政策 不规范导致行业集中度较差，弱小的企业反而能够获得较高的收益，整体上公司增长低于行业发展速度。而当 前土地公开出让政策和信贷紧缩政策的实施成为优良企业脱颖而出的转折点，行业集中度的加强将使得龙头企 业获得超过行业发展速度的增长，这些公司未来发展空间十分巨大，具有较高的长期投资价值。 04 年地产公司有良好业绩增长但股价反而下跌，板块估值水平明显回落，比较国际各市场房地产类股票和香港 本地和中资地产股，虽然总体上 A 股地产公司估值仍然偏高，但我们重点关注的地产龙头企业估值已经低于国 际平均水平，与港股基本处于同等水平，这表明中国地产板块中的龙头企业最先着陆，投资风险得到释放，我 们认为 05 年国家仍会出台抑制房价增长的措施，包括加息、提高按揭贷款利息等，对资本市场产生负面影响， 所以房地产板块整体仍具有向下波动的风险，总的来说房地产板块的投资价值在于业绩的增长，在房价不会出 现大幅度下跌的前提下，由于大量的廉价土地储备使这些企业具有比较大的盈利能力；所以该板块大致有两次 投资机会，一是在 04 年年报之前，04 年的良好业绩对公司股票上涨的支持，二是在 05 年下半年，基于 05 年 业绩的增长和加息或者其他调控措施对股价冲击的担忧的降低，房地产行业中龙头企业将有较好的表现。 房地产各细分市场中的领头企业都具有比较好的投资价值，住宅是最大的一个细分市场，其市场波动性远低于 商业类物业，而中国又是住宅短缺的国家，我们看好其中的万科和金地，他们具有较为接近的特点：专注于住 宅开发、具有较好的品牌价值、拥有可供三年以上快速发展的土地储备以及规范稳定的管理团队。我们还看好 华侨城、招商地产这样的公司，他们具有十分明显的地域垄断优势，可以长期获得稳定收益，同时在全国的拓 张中具有获得超大面积土地资源的能力，这类公司在物业经营和地产开发结合上具有明显的优势。另外，随着 房地产金融的发展、土地资源的不断紧缺，未来那些持有型物业具有长期投资收益、能够最大化的享受土地升 值带来的收益，在地产市场波动时抗风险能力较强，这类型的企业也具有投资价值。 请参阅每页底端的重要披露 2005 年房地产板块投资策略 目录 05 年行业向好趋势不会发生改变 5 04 年宏观调控有效的释放了未来供大于求的风险 5 05 年行业仍处于紧缩的大环境中 6 抑制房价过快上涨是政府 05 年主要调控目的