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论业主自治 摘要 随着我国城镇住房制度改革的深化，物业管理伴随房地产业的发展逐渐兴起。2007 年国家颁布实施《中华人民共和国物权法》和新修订《物业管理条例》，确立了业主的 建筑物区分所有权，明确了业主自治权和业主自治的基本框架，这标志着我国建立一项 新型不动产物权制度，同时将业主自治纳入了法制化和规范化的轨道。但因物权法的原 则性，有关业主自治的主体性质、业主自治的内容、程序尚不具体，业主自治权行使过 程中还存在许多纠纷和矛盾，业主自治的保护和落实需要进一步规范。本文结合南宁市 物业管理立法实践，就业主自治展开研究。 本文第一部分概述了业主自治的相关概念，阐述了业主自治的权利基础为业主的建 筑物区分所有权，并分析了业主自治普遍适用原则和规则。 第二部分，重点阐述业主自治组织的法律性质。对业主自治组织的法律性质，我 国有关物业管理的法律规定比较欠缺和模糊，理论界也有许多争议。本人通过借鉴有关 国家和地区的立法，提出我国业主自治组织确立为互益性法人组织的性质。按照法人治 理结构的模式，明确业主大会会议为业主自治组织的决策机构、业主委员会为执行机构， 并对业主自治组织的形式展开分析。 第三部分，阐述了业主自治权的内容和行使。重点从业主与业主之间的关系、业 主与房地产开发商之间的关系、业主与物业服务企业之I’日J的关系，并结合南宁市业主自 治的现状，分析了业主自治权行使及其存在的矛盾和冲突。 I 第四部分，从业主自治实体和程序两方面对业主自治权提出保护建议。 关键词：业主自治法人保护 OWNERS’AUTONOMY ABSTRACT With ofurban reforminChinaandthe of the housingsystem development deepening realestate is the 2007，China industry,thepropertymanagementgraduallyflourishing．Inyear the the ofChinaandrevisedthe Real Lawof promulgatedRight People’SRepublic on newlawsand adivisioninthe RegulationsRealtyManagement．Theregulationsstipulate theframeworkofowners’ of and theautonomousand ownershipbuildingsspecify right thatanewrealestate isestablishedin situationindicates autonomy．This ownershipsystem that is into andstandardization． China,andowners’autonomyintegratedlegalsystematization set tothe oftheReal