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成功商业地产定位操作工具 目标市场定位： 区域定位 客户群定位 超级消费群定位 商场功能定位： 购物功能定位 休闲功能定位 娱乐功能定位 服务功能定位 商场特色定位： 大众化定位 特色化定位 经营方式定位： 按实际情况，可采用自营、招租、委托经营管理三种方式 经营方式定位要点： 投资资金回收预测 项目收益效果预测 经济走势分析 风险比较分析 统一管理 商场业态定位： 综合商场 主题商场 超级市场 百货与超市结合 连锁专卖 街铺 考虑要点： 产业结构、消费群结构、需求动向等。 商场规模定位： 商品品种对商场规模的制约 顾客购物疲劳度对商场单店规模的制约（顾客对商场单店营业面积最大承受力在2.5万㎡左右） 商圈购买力对商场规模的制约 购买力决定规模公式： 规模＝（商圈购买力－圈内竞争分流购买力）/商场单位面积保本销售额 商场购买力取决于商圈内人口及其消费水平，商圈人口通常包括圈内居住人口，市内过客及外地游客；消费水平往往与其收入水平和消费习惯有关；竞争店分流的购买力往往与竞争各方在规模、档次经营能力、经营范围等方面差异程度有关。 商场单位面积的保本销售额与其成本和经营毛利率有关。 商场形象定位： 通过商场建筑外观来表现 通过顾客对卖场购物气氛表现 通过产品价格、质量、服务、促销策略等形式表现 商场定位方法： 采用错位交叉论证，按照不同定位重点，综合各定位要素，错位交叉论证，寻求定位支互斥点。 结合商场项目动作不同阶段，定位侧重点随之而变。 超级分析定位，要从客户角度进行消费者分析定位才能更到位，为以后商场营销运作做基础。 动态这定位，定位根据商场动态运作适时调整，灌于动态理念。 打动商铺投资消费者的七大新战略 战略一：撞击心门 别具特色的广告对消费者有一定的撞击作用，面对房地产业各式各样的广告，投资者眼花缭乱，没能从中选到自己心仪的对象。但现大的消费新生代是一群比较理性的消费群体，品牌效应是他们投资的一大关键。所以，要想得到投资者的青睐，就要树立品牌效应去深入投资者的心灵深处。 战略二：理念创新 创新是房地产项目的生命力，也是房地产业永远的主题。在新的投资环境下成长并开始成熟的投资新生代，他们对市场的敏感度都很强，有着敏锐的市场目光。商场地产的投资风险比较大开发商必须要使商铺有特殊的主题，引入新的经营模式，让投资者感到物有所值。 战略三：提升性价比 价格一向都是投资者最关心的问题，开发商开发的商铺不但要让投资者感到物有所值，还要让他感到机不可失，时不再来。提升性价比是发展商争取投资者的一大杀手锏，成本控制对开发商是至关重要的，因为毕竟开发商是要盈利的。 战略四：洞悉投资者心理 利润回报一直都是投资者最关心的问题，不少开发商抓住了投资者的这一心理特点。购铺送名额上名校，这是开发商促销商铺的一大秘密武器。不但可以令业主的子女上名校读书，还可以有丰厚的利润回报。东风广场的开发商就是利用这一秘密武器进行商铺促销，并掀起了一翻购铺热潮。 战略五：返租回报 返租回报销售方式令到不少开发商尝到了甜头，也让部分业主实实在在地得到了回报。这不但是开发商的大胆创新，也必须要具有雄厚实力的开发商才敢运用的一种销售手法。 战略六：“老板式”销售方式 投资买商铺，不用自己去经营，只要授权给开发商，缴纳一定的管理费，开发商就可以让投资者高枕无忧地收租和每所按照合同中约定的比例收回投资额，可以稳稳当当地当老板。这一新的销售方式不但可以吸引二次置业者，也可以将那些想做生意而又没有时间去打理的一大群投资者招揽麾下。 战略七：强调保值增值 商铺是投机市场中一种不可多得的优良投资品种，它具有较高的保值增值功能，以实物形态状态存在，所附着的土地具有永久性的特征，投资的风险相对小于其他投资品种，商铺的投资价值“风险小、回报高”符合大部分投资者的投资取向。商铺具有很强的投资价值。 商场内部空间规划设计黄金法则 法则一：规划最佳使用率 商铺使用率不能太低也不能太高，经过科学论证和西方国家长期的实践证明，除去消防、消费者活动空间等使用空间，使用率在50%左右，为商铺最佳状态。 法则二、打造进深与门面的黄金分割点 商铺进深与门面比例适中不仅利于投资经营，而且有利于商场整体规划及日后经营管理。经500多个案例调查与深入研究得出，商铺的进深与门面的最佳比例为2：1，高于3：1，商铺价值随之降低。 法则三、突显商场空间 商铺是商场内部的主要部分，如何商铺在紧凑中突显商场空间，是商铺布局设计的重点。比如采用“穿透式”设计，商铺与商铺通过透明玻璃墙体间隔，以通透效果，突显空间。 法则四、人流消费习惯 商场的平面规划设计按中国消费习惯左至右的全场回环原则，纵向规划蜗牛式步步引诱的原则。 法则五、强调第三功能辅助 现代人已从目的购物的消费向随意购物转变，商场在规划时必须兼顾休闲、娱乐甚至健康运