论经济体制转轨时期中国房地产价格问题和出路.pdfVIP

王 五 明 1998年 首都 经 济 贸 易大 学硕士研 究生 乍 位 论 文 产 ﹄ 华人民共和国国民经济和社会发展 “九五”计划和2010年远景目标纲要》中，把 J 己 导 翩 产业健康发展作为保持国民经济持续快速健康发展的内容之一。19%年冬，中央 经济工作会议又把住宅业列为国民经济发展的新的经济增长点。要使住宅业成为新的经济 增长点，必须使住宅成为居民的消费热点。而我国房地产业的实际情况却是，一方面商品 房的积压空置，一方面是大量的住房困难户和无房户。这一现状使我国房地产业处于一种 尴尬的矛盾境地。目前的高房价已经成为抑制绝大多数普通居民的购房需求，大量商品房 积压滞销，成为制约住宅市场扩大和住宅建设的持续稳定的增 房地产价格 问题。作为房地产业市场的核心，己成为社会所关注的热点和焦 本论文在前人研究的荃础上，坚持以马克思主义价格理论为指导，借鉴西方价格理论 的合理成分，对簿m整ftff的历史、现状、构成、形成机制、2c皿理尽1t了系统的分 析，并结合实际情况提出了一些建设性的建议。具体内容结构为: 第一章为士影迸粼幽的历史发展·从中国城镇土地使用制度改革、城镇住房制度 改革和商品房市场的形成和发展中考察了中国房地产价格的变迁。 第二章为中国房地产价格现状。从房地产价格偏高、价格体系及租售比价和房地产价 格构成等儿个方面，分析了目前中国房地产价格的特点。 第三章为中国房地产价格构成不合理的原因分析 房地产价格中的各种租、税、费 中的不合理成分进行了分析，并提出了对策和建议。 是运用马克思主义地租理论，提 出建立我国由征地补偿费、拆迁安置费、城市公用设施配套费构成价值内涵的城镇土地价 洛机制，取消现行土地出让金中重复地价部分的观点。 总结出中国房地产价格是一种由于体制问题引起的过渡性价格。这种过渡性决定了现 行。国房地产价格的构成、现状以及与之相适应的价格形成机制和价格宏观调控手段。丫 第四章为中国房地产价格形成机制的选择。从我国建立社会主义市场经济的前提出 发，提出中国房地产价格形成机制只能是宏观调控下的市场价格形成机制，并提出了应采 取的措施。 第五章为中国房地产价格宏观调控。由于市场机制的 “缺陷，，‘房地产价格作为调控 的目标和手段，其意义越来越大，本部分分析了建立房地产宏观调控体系的政策建议、前 提条件以及具体的调控手段。 本论文在研究方法上主要运用了定性、定量相结合分析法、逻辑抽象法、经验实证分 祈法、规范分析法、抽象上升到具体的分析方法等。 沦经 济 体 制转 轨 时期 中 国房 地产 价格 的 问题 与 出路 第一章 中国房地产价格的历史发展 1.1中国房地产价格的历史考察 房地产业在我国所一个古老而又新兴的产业.据文字记载，3000年以前就出现了田地 的交换和买卖，从而出现了田地价格.长达2000年的封建历史时期，土地和房屋的租赁、 买卖等活动已具有一定的规模，房地产价格便己形成。 19世纪中叶起，中国处于半殖民地半封建社会，随着商品经济的发展，房地产业也随 着产生和发展起来。私房、土地交易十分普遍:专门从事房地产经营的组织应运而生:房 地产金融业得到发展。中国地价，尤其是在上海、天津、武汉这些经济比较发达和存在租 界的城市地价，具有水平高、上涨速度快的特点。例如，1937年上海租界土地地价平均每 亩3.89万元 银〔元).华界土地地价平均每亩为 。.32万元 银〔元)，租界地价是华界地价 的12.16倍。《。从 1868-1933年，公共租界工部局共进行了19次地价评估.对南京路沿 路地价的估价，1869年平均为每亩1616两，到1933年为21.4万两，上涨132倍气 新中国成立以后，随着对资本主义工商业和社会主义改造的完成。城市土地逐渐变为 国有土地，土地实行行政划拔，土地交易和流转现象灭失。房屋、住宅由国家投资建设， 计划分配，公房租金一降再降，变成象征性，既不反映房屋的价值，也不反映价格，租金 愈义名存实亡。50年代中期，由于受低租金制度优越性的影响，各地住房租金再次逐步降 低，大部分城市的公房租金水平由原来的每平方米0.25元降低到。.13元左右，最终使 “以 租养房”的设想变为租不养房的局面ah 1.2中国房地产价格的形成和发展 1978年 12月召开的中国共产党十一届三中全会提出了进行经济体