提升中低收入人群住房消费能力--路径探索与国外经验借鉴.pdfVIP

经 济 提升中低收入人群住房消费能力 — — 路径探索与国外经验借鉴 张道航 (中共大连市委党校教授) 摘【要】解决中低收入人群住房问题 ，不应局限于 “增加住房供给、扩大保障范围”的思路 。结合我 国实 际并借鉴 国外经验 ，有必要从需求角度去探索解决 问题的新思路 ，即通过提升消费能力 ，进而达到解决q- 低收入人群住房 问题的 目的 提升 中低收入人群住房消 费能力的主要路径是构建稳定合理 的房价形成机 制．提高中低收入人群收入水平 ，消除住房消费中的非支付能力障碍 ，实施 以货 币补贴为主的住房保障制 度 。 关【键词】中低收入人群 ；住房消费能力；国外经验 【中图分类号】F293．31 文【献标识码】A 文【章编号】1003—7462(2010)01—0089—05 当前如何解决中低收人人群住房 困难?无论是专家学者提出的对策 ，还是政府工作部门采取的 举措 ，大都局限于 “增加住房供给 、扩大保障范围”。但从 国外经验看 ，这种解决住房问题的供应主义 路线 ．往往不利于提高福利资源利用效率和实现福利资源的公平分配。因此 ，结合我国实际并借鉴 国外近年来的经验 ，有必要从需求角度去探索解决问题的新思路 ，即通过提升 中低收入人群 的住房 消费能力 ．进而达到解决这部分人群住房问题的目的。 一 、 构建稳定合理的房价形成机制 住房消费能力取决于消费者对房价 (包括购房和租房)的可支付能力 ，房价越高消费者的可支付 能力越低 ：反之 ，房价越低则消费者的可支付能力越高。 目前我 国中低收入人群住房消费能力偏低， 很大程度上是由于近年来房价的过快上涨超出了他们的实际可支付能力。因此，提升中低收入人群 住房消费能力，必须加强政府对房地产市场的监管和调控 ，维护市场秩序 ，凋节供求关系，处罚暴利 行为，进而构建起稳定合理的房价形成机制 。当然，政府对房地产的监管和调控并不仅限于房价 ，也 包括房屋建设质量 以及住房供应结构等，但房价是核心。否则 ，即使住房建设质量再好，供应结构再 合理 ，房价高得人们买不起，也还是没能达到监管和调控的 目的。 从 国外经验看 ，合理的房价一般应是房屋开发的全部成本加上5—10％的开发利润。目前我国房 地产开发的利润大都远远超过这个水平，但是开发商们的暴利行为并没有受到处罚。这首先是因为 房地产的开发成本极不透明，不能界定成本当然也就不能认定开发商存在暴利并对其进行处罚 。 2008年底 ，山东省临沂市在中心城 区选定 了7个地块 ，经详细测算后发布了 《关于公布临沂中心城 区高层商品房开发成本的公告》。此前的2005年 7月，福州市物价局也 曾向社会发布过当地住宅成 本清单 ，但 由于来 自有关方面的压力 ，当年 11月就宣布不再向社会发布了。lJ【可见 ，弄清房地产开发 本文系国家社科基金项 目《民生地产与城市低收入人群住房保障问题研究》(编号：O8BJYO54)g／阶段性研究成果 之 一 《跨南亏 》2010年第 1期 ·89 · 经 济 成本不是不可为，而是地方政府不作为。我国 《统计法》赋予了统计部门对各行业的经济数据进行普 查和统计的职能，其中就包括行业利润。 《价格法》也规定物价部门具有测算并发布 自主定价商品社 会平均成本的职能。因此 ，政府部门应本着对百姓负责的精神 ，依法测算并公布开发商的住房建设 成本 ，与此同时还应公开政府的土地出让收入 、房地产税费等内容。这样才能 回应社会对房价的关 切 ，才有可能真正揭开房价的成本构成 。在房价成本清晰透明的基础上 ，应借鉴国外经验 出台反暴 利的相关法规，对那些超出利润控制标准和获取暴利的开发商施 以应有的处罚。例如，德 国法律就 规定房价、房租超高乃至暴利者要承担刑事责任；如果地产商制订的房价超过 “合理房价”的20％为 “超高房价”，根据德国 《经济犯罪法》就 已经构成了违法行为；如果地产商制订的房价超过 5O％则为 房“价暴利”，这已经触犯 《刑法》构成犯罪，出售者将受到更高罚款，甚至最高