房地产公司跨区域开发战略和实践——以深圳LG地产公司天津浅水湾项目为例.pdf

043025024 李彤 房地产公司跨区域开发战略与实践一一以深圳LG地产公司天津浅水湾项目为例 摘 要 随着房地产市场的进一步开放和完善，房地产开发企业间的竞争将必越来越 激烈，企业要想生存、发展，必须选择正确的发展战略。从中国当代优秀的房地 ● 产开发企业如万科、金地、珠江、万达等来看，无一不是在适当的时机采取了跨 区域发展战略，使企业从地方区域性中小企业发展成为全国性的大公司，实现了 质的飞跃。 跨区域发展，给企业带来发展机遇的同时，也带来挑战和风险，如何在激烈 的市场竞争中制定实施跨区域开发战略、对跨区域开发项目进行科学、有效的管 理已成为房地产开发企业研究的重要课题之一，传统的、以部门职能为核心的管 ● 理方式根本不能有效用于目前跨区域项目管理中出现的诸如：工作流程效率低 下、组织结构臃肿、开发成本高、产品定位不准确、企业文化不一致、员工流动 大等弊端，只有建立以规范化流程为核心的管理方式，才能显著提高流程的工作 效率、降低开发成本、而且更加关注顾客的需求，才能有力提升房地产开发企业 在市场中的竞争能力。对此，本文针对房地产跨区域开发项目的特点，应用战略 管理理论，对房地产开发企业跨区域项目管理的特点和难点进行了深入研究，提 出了跨区域开发项目管理的方法、步骤和重点问题处理方法， ● 适逢深圳LG公司正在实施跨区域发展战略，2004年首次走出深圳，进军天 津开发浅水湾项目，本人有幸参与了该项目的全过程，有感而发。本人试图在战 略角度分析跨区域开发策略的制定、实施和总结，以提升房地产企业的管理水平， 提高企业的核心竞争力。 关键词：房地产项目管理跨区域战略规划 ● 043025024 李彤 房地产公司跨区域开发战略与实践一以深圳LG地产公司天津浅水湾项目为例 I．关于房地产与房地产开发 I．I．房地产 ● 1．1．1．地产的概念 房地产是房产与地产的统称，即房屋财产与土地财产的合称，包括建筑在土 地上的各种房屋及一切未经人类劳动投入开发的土地和经过开发利用的土地，以 及与房屋、土地有关的权益。 在市场经济体制，下房地产是一个地区或一个国家经济活动中的一大商品， 就社会性而言，房地产是人类赖以生存几发展的必需品，是生产活动中最基本的 要素同时又是社会活动中最基本的生活资料。 ● 房地产是一种既有商品属性又有社会属性的财产。 1．1．2．房地产的特点 房地产的特性主要是由于其组成物质的自然特性及其由自然衍生的社会特 性所决定的，具体表现为以下几个方面： I．I．2．I．位置的固定性和异质性，房地产的空间位置是不可移动的，即每一 处房产都固定在一定的地方、具备区别于他房产的特性，每一出房产都有其独自 ● 的价值和使用价值。房地产位置的固定性决定了这种商品的异质性，即没有两个 房地产商品是完全相同的。房地产位置的固定性，也决定了房地产交易是以其产 权作为交易物的，即在房地产市场上流转的是与房地产标的相关的各种权利，而 不是房地产实体本身。 1．I．2．2．房地产使用的耐久性和效用的多层次性，土地具有不可毁灭性，在 正常使用条件下可以永久使用。房屋一经建成也可以使用至少几十年，多则几百 年，如我国法律规定商品住宅使用权为国为70年。同时房地产具有多种用途，