深圳金地梅陇镇住区商业开发案例最实用.pptVIP

商业SWOT分析 区位及前景优越 商业规模较大 交通方便 大盘优势 发展商品牌优势 先入优势 周边生活成熟度不够 城市快速的阻隔 地块不规整，规划有难度 项目处于新兴片区，未来商业发展存在不确定因素 龙华居住环境的改善从而带来商业档次和规模的提升 周边商业业态、档次存在明显缺陷，存在差异化定位的机会 梅龙路贯通，周边居住片区逐渐成熟 旁边地块商业开发的机会。 二线扩展及地铁、火车站等周边规划带来的商业发展机会 周边项目存在不确定商业规划给项目商业带来的客户分流威胁 宏观市场、政策的不确定因素 龙华二线扩展区和地铁沿线商业的竞争影响。 3.1 社区商业的分类和规模定位 项目 总户数 总建筑面积（㎡） 商业面积（㎡） 住宅面积（㎡） 商业和住宅面积之比例 锦绣江南 4400 510000 42000 470000 8.94% 风和日丽 3600 360000 2000 305749 0.65% 美丽365花园 1799 200000 20000 180000 11.11% 万科四季花城 4700 530000 7700 520000 1.48% 招商海月花园 4199 550000 30000 520000 5.77% 蔚蓝海岸 5119 570000 16000 550000 2.91% 阳光棕榈园 2946 386830 14300 370000 3.86% 海滨广场 4760 360000 20000 340000 5.88% 皇御苑 3690 940000 6000 935000 0.64% 星河湾 10330 1200000 5000 1190000 0.42% 祈福新邨 7464 2000000 20000 1980000 1.01% 凤凰城 —— —— 60000 —— —— 选取十二个社区作为研究对象，基本资料如下表： 3、商业定位——商业规模定位 商业规模确定 确定社区商业规模的总体思路是： 项目内外部因素 确定社区商业所属类型 确定社区商业体量 定性分析 定量确定 1.5公里半径内商业情况 地块制约因素 功能竞争预期 人均商业面积 商业面积占住宅面积的比例 规划前期社区商业类型的确定 1.5 公里 半径 范围 商业 情况 地 块 制 约 因 素 市 场 竞 争 预 期 外 向 型 社 区 户 数 及 人 口 内 向 型 偏 外 向 型 1.5公里半径范围内商业情况 地块制约因素 市场竞争 预期 社区商业 类型 商业空间 业态组合 地块形状 交通状况 区域内 人口数量 区域内 商业空间 较大 区域内 辐射面较广 的业态不多 展示面 较宽 交通便利 区域内 人口数量 较大 市场预期 较好 外向型 区域内 商业空间 适中 区域内 辐射面较广 的业态不多 展示面 适中 区域内 人口数量 一般 市场预期 一般 偏外向型 区域内 商业空间 狭小 区域内 辐射面较广 的业态较多 展示面 窄小 交通状况 一般 区域内 人口数量 不多 市场预期 较差 内向型 通过对社区商业定位确定社区商业类型后，我们接下来需要做的事就是确定社区商业的具体体量。 按人均商业面积计算 按商业面积和住宅面积比例计算 按人均商业面积计算 案例 总建筑面积 （㎡） 商业面积 （㎡） 空置率（％） 调整后的商业面积（㎡） 美丽365花园 200,000 20,000 20－30 16,000 锦绣江南 510,000 42,000 20％左右 25,000 海滨广场 360,000 20,000 8％左右 18,000 招商海月花园 550,000 30,000 二期空置30％左右 28,000 阳光棕榈园 386,830 14,300 40％以上 9,000 蔚蓝海岸 570,000 16,000 3％左右 1,5500 万科四季花城 530,000 7,700 20％左右 6,000 祈福新邨 2,000,000 20,000 1％左右 19,800 风和日丽 360,000 2,000 2％左右 1,980 皇御苑 940,000 6,000 1％左右 5,940 星河湾 1,200,000 5,000 0 5,000 十二个社区的商业均有一定的空置面积，其空置率及调整后的商业面积如下表： 调整后的商业面积基本上是目前十二个社区商业目前正在经营的面积，那么，从中计算其户均及人均商业面积： 类型 案例 户数 人口 调整后的商业面积 （㎡） 户均商业面积 （㎡/户） 人均商业面积 （㎡/人） 外向型 美丽365花园 1,799 6,297 16,000 8.89 2.54 招商海月花园 4,199 14,697