房地产估价案例与分析(好的总结).docVIP

《房地产估价案例与分析》 一、综述： 1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。 2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。 3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。 4、改错：考估价方法在应用中的难点。 第一节：问答及单选题: 问答题答题技巧： 1、解决的办法是：仔细研究正确答案是分哪几点分别回答的，他的思路是怎样的。顺着它的思路走，才能解决问题。 2、另外，问答题一般每题都有3~5个小点，在数量上也要有个底。 3、条理清楚，论点突出，明显 4、结构清晰： 房地产估价的技术路线： 确定房地产价格内涵和价格形成过程。 1、什么是技术路线？路线的三个方面 价格内涵，由目的确定 估价思路，由原则原理确定 估价方法，由估价对象房地产的类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。 2、技术路线与估价要求事项的关系？ 　①与估价方法：每种方法都体现了一种技术路线（p6） 　 ②与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。 　 ③与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线。对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标准及估价方法均有影响。 ※ a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。 b、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同技术路线。 d、估价对象状况（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉④房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估⑤含有其它资产的房地产） ④与估价时点：估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价对象在不同的时点状态是不同的。 ⑤与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原则。 ⑥以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。 3、估价路线的确定过程： 确定估价的基本事项（对象、目的、时点）；《规范》4.0.2条 确定价格内涵（一定要先说清楚）； 选择适宜方法、途径 方法应用要点或者需要特殊处理的地方 二、价格解释对价格有争议、疑惑 1（对两种正确结果分别解释）哪些是影响价格的因素？ 2 从影响价格的因素入手 目的不同，价格类型不同； 时点不同，价格不同。（动态价格）市场环境、供求状况均要变；估价对象也会变化期限、成新、房地产状况； 交易状况是否变化权力束在限制约束下，交易状况不同； 估价原则是否改变用途，最高最佳使用、违章建筑、临时建筑〉； 估价方法两个机构评估，不同方法产生价格差异〉 三、 资料的搜集。 资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料（影响的程度、方向、关系不同，要有针对性） 1、 一般资料： （1） 项目的有关资料：①估价目的（委托方提供）；②委托方基本情况（法人、住址、联系电话）； ③项目有关文件。 （2） 估价时点房地产市场状况的资料：① 一般性的；② 地区性的；③ 本类型房地产资料（商业、特殊物业） （3） 估价对象状况的资料：土地的、房屋的位置、面积、权利状况…… （4） 估价对象区域条件资料：① 交通。② 环境。③ 繁华程度。 （5） 相关法律、法规、政策。 2、 不同估价方法应收集的主要资料 （1） 市场法：① 交易实例及实例房地产状况。② 不同交易情况价格差异的资料。③ 房地产价格指数及利率方面的资料。④ 房地产状况修正的有关技术资料。 （2） 成本法：① 土地取得成本方面的资料。② 土地开发和房屋建设方面的资料。③ 管理费用方面的资料。④ 利息率、利润率、税费等标准方面的资料。⑤ 建筑物成新度、重新购建价格方面的资料。⑥ 建筑物的折旧方面的资料。 （3） 收益法：① 估价对象房地产或类似房地产经营收益或租赁收的资料。② 估价对象房地产和类似房地产的经营费用资料。③ 折旧、剩余收益年限等资料。④ 报酬率方面的资料。 （4） 假设开发法：① 同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。② 同类房地产市场售价。③ 同类项目开发周期、开发费用。④ 同类项目开发利润或收益资料。⑤ 折现率确定的有关资料。 估价报告的规范格式 A.0.1封面 （标题：）房地产估价报告 估价项目名称：应说明项目全称 委托方：应说明委托方全称，个人委托的为个人的姓名 估价方：估价机构全称 估价人员：参加本次估价的人员的姓名 估价作业日期：估价的起止年月日，即正式接受委托至完成估价报告之日。 估价报告编号：本报告书在估价机构内部的编号 A.0.2目录 （标题：）目录 一、致委托方函……………………………………………………*