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中国房地产金融·专 家 论 坛 两次金融危机 对我国房地产市场调控的启示 □ 王重润 摘要:1997年亚洲金融危机和2007年美国金融危 1 房地产泡沫与两次金融危机的关系 机都与房地产泡沫有关。抑制房地产泡沫有助于金融 （1）亚洲金融危机与房地产泡沫的关系 稳定。吸收两次金融危机的经验教训，我国需要重新 ①房地产泡沫在亚洲金融危机中的作用 认识房地产产业地位。房地产调控的政策取向应该定 亚洲金融危机是多种因素共同作用的结果，但是 位于防范房地产泡沫。为此需要加强对外资监管、加 从根本上说，原因有三点，即金融自由化过度与监管 强贷款风险管理、加快房地产金融创新、改善土地调 不足导致外资流入失控、金融体系不良债权增长导致 控政策、加强税收调控等。 金融体系不稳定、不平衡的出口导向型产业结构导致 关键词：金融危机；房地产市场调控；房地产泡 经济抗风险能力脆弱。直接诱因则是国际投资者针对 沫 东南亚国家货币币值高估的弱点进行投机套利所致， 所以东南亚金融危机本质上属于货币危机，由货币危 10年来，大的国际金融危机发生了两次，一次是 机引发银行危机，并最终演变为全面的金融危机。 1997年的亚洲金融危机，亚洲金融危机首先爆发于泰 所以，房地产泡沫并不是引起亚洲金融危机爆发 国，然后迅速传导至马来西亚、印尼、韩国以及香港、 的直接原因，但是，在金融危机发生之前，泰国、马 台湾等亚洲国家和地区，甚至欧美国家也受到亚洲金 来西亚、印尼以及香港等国家和地区都经历了一个房 融危机的冲击。另一次是2007年爆发的美国金融危 地产市场逐渐泡沫化的过程，使得银行信贷膨胀，而 机，这次金融危机的影响已经蔓延至全球，大量跨国 随着汇率体系崩溃引爆货币危机，房地产泡沫破灭 金融机构和投资银行出现巨额亏损甚至破产、重组。 了，贷款违约大幅增加，银行体系不良债权猛增，导 两次金融危机一个共同特征，就是资产价格泡沫（包 致货币危机迅速演变成为全面金融危机。 括股市泡沫和房地产泡沫）。泡沫破裂后的贷款违约 ②房地产泡沫的表现与原因 和金融市场流动性丧失引发了金融危机。所以，房地 房地产泡沫化的过程表现两个方面： 产泡沫与金融危机之间有密切关系。本文研究角度与 第1，房地产开发投资规模膨胀，供给过剩，空 现有文献稍有不同，对比分析1997年和2007年两次 置率上升。例如，1997年,泰国的新增空置住宅85万 金融危机中房地产泡沫的原因及其作用，在此基础上 套,其中仅首都曼谷就有35万套,空置率高达21%。 对我国房地产调控政策提出建议。 曼谷的写字楼市场供给增幅更大。1995年，新的写字 3 中国房地产金融·2009 ·第12 期 楼供给量达到了当时的历史最高水平——将近85万 款额是和国民生产总值紧密相关的，所以国民经济对 平方英尺，1997年供给量更是接近了160万平方英尺。 房地产部门的依赖也是很大的。作为国民经济的一个 新建写字楼的空置率达到70%。1996年6月曼谷的土 组成部分，房地产债务在新加坡超过了30%，在泰国 地空置率超过了同年总供给量的25%。吉隆坡写字楼 竟占到了44%。 空置率由1990～1995年的平均5%～6%的正常水平上 2 美国金融危机与房地产泡沫的关系 升到1998年的25%。 与亚洲金融危机不同的是，美国金融危机的爆发 第2，房地产价格持续快速上涨。在1993～1997 直接源于美联储提高联邦基金利率的举动戳破了房地 年间，马来西亚住宅价格上涨了约50%，印度尼西亚 产泡沫，导致银行不良贷款大量增加，并通过衍生市 住宅价格在