论房地产居间的法律规制——以《城市房地产管理法》修订为契机.pdfVIP

2010年 5月 中 州 学 刊 May，2010 第 3期 (总第 177期) AcademicJoum~ ofZhongzhou No．3 【法学研究】 论房 地产 居 间的法律 规 制 术 — — 以 《城市房地产管理法》修订为契机 周 晓 晨 (中国人民大学法学院，北京 100872) 摘 要：《城市房地产管理法》应增加房地产居间商的如实报告与尽职调查义务；应坚持 《合同法》第427条的规定， 允许居间人在居间不成时仍有权请求委托人支付必要费用；应规定房地产 中介服务机构对于其所促成的房地产交 易合同，不享有合同权利，不负担合 同义务；应对委托人私下签订购房协议的法律后果加 以规定。 关键词：房地产居间；房地产管理法；权利义务 中图分类号：D922．29 文献标识码 ：A 文章编号：l003—0751(2010)03—0099—04 城镇住房制度和 国有土地使用制度改革 以来， 可以进一步规范和完善房地产居间服务，而且可以 我 国房地产业得到了快速发展。与此 同时，房地产 为司法部门处理房地产居间纠纷提供明确的法律依 中介服务业也 日益兴隆。但是近年来，房地产 中介 据。本文着重从立法论的角度 ，对房地产居问的一 服务实践中暴露出了许多问题，其 中最易产生纠纷、 些法律问题进行探讨。本文的房地产居间，是指提 存在问题最多的是房地产居间服务 领域：从事房 供订立房地产交易合同的信息或媒介服务并收取费 地产居间的中介公司的资质、从业人员的素质 良莠 用的经营活动，属于房地产经纪服务 的一种。 不齐，整体诚信水平不够理想；一些中介公司不遵守 一 、 房地产居 间商的尽职调查与如实报告义务 职业道德，信息披露不真实，欺瞒诈骗，成为消费者 眼中的 “黑中介 ”。 目前我 国除个别地方性规定 如果房地产居间商向委托人提供的信息不实， 外 ，规范房地产居问服务的全国性法律 、行政法规和 由此导致委托人遭受损失，则房地产居间商是否需 规章寥寥无几 ，导致人 民法院在审理房地产居 间纠 要赔偿?这涉及房地产居间商是否负有尽职调查与 纷案件时缺乏有效的法律依据 ，不少消费者的合法 如实报告义务的问题。我国 《合 同法》第 425条规 权益因此无法受到保护。2009年初 ，我国住房与城 定：“居间人应当就有关订立合 同的事项 向委托人 乡建设部全面启动了五年立法规划 ，《城市房地产 如实报告。居间人故意隐瞒与订立合 同有关的重要 管理法》的修订是其中的重点。借助 《城市房地产 事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要 管理法》修订的契机，如果能将 “房地产中介服务” 求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”但对于房 设为未来新法 中单独的一章，对 目前房地产居间服 地产居间商是否负有尽职调查与如实报告义务的问 务领域暴露出来的问题作出统一、全面的规定 ，不但 题 ，学术界和实践中都存在争议，主要有两种观点： 收稿 日期 ：2010— 2—26 基金项 目：住房与城乡建设部课题 《(中华人民共和 国城市房地产管理法)修订》(建房20o9—3号)的阶段性研究成果。 作者简介：周晓晨，女，中国人民大学法学院博士生。 中州学刊2010年第3期 一 种观点认为，根据 《合同法》第425条的规 看，房地产居间商与民事上一般的受托人、居间人不 定，房地产居间商只在故意隐瞒事实或故意提供虚 同，其所收取的报酬较多，因而应承担较重的法律义 假情况时才对委托人承担赔偿责任，其只需将 自己