上半年二手楼价呈“N型”走势.docVIP

上半年二手楼价呈“N型”走势 ——2008年6月广州二手房市场研究报告 6月份广州的暴雨天气对二手楼市造成较大的影响，当月仅有7至8天是晴天，中介行的买卖业务量环比减少约9%，租赁业务量受毕业生租房热潮刺激环比大增近20%。 满堂红研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，受荔湾、海珠两区楼价明显上涨影响，6月份广州总体（不含萝岗、南沙）二手住宅成交均价为7317元/平方米，环比上升5.8%，同比上升16.0%；今年上半年广州总体二手住宅成交均价为7102元/平方米，同比上升21.8%。而受大学毕业生租低价房热潮刺激影响，6月份广州总体（不含萝岗、南沙）二手住宅平均租金为27.4元/平方米·月，环比没有升跌（0.0%）；今年上半年广州总体二手住宅平均租金为28.0元/平方米·月，同比上升6.6%。 来源：满堂红研究部 上半年二手楼价呈“N型”走势 今年上半年，广州的二手楼价呈现跌荡起伏态势，1月和5月是当中的两个“低点”，3月和6月是当中的两个“高点”，上半年的广州二手楼价走势大致呈一个倾斜的“N型”。而造成这种走势，主要是高价物业较为集中在3月和6月成交，高价区间的比重增大，从而导致楼价“触底反弹”。在广州的二手楼市内，单价高于9000元/平方米的物业可以算是高价物业范畴，该类高价物业所属区间的成交比重在2月、3月、6月分别为17.5%、17.6%和18.0%，故这三个月的二手楼均价皆在7100元/平方米以上。 2008年1至6月广州市单价超过9000元/平方米的二手住宅成交比例表 月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 上半年 比例 14.7% 17.5% 17.6% 13.8% 14.3% 18.0% 15.9% 来源：满堂红研究部 今年6月份的暴雨天气造成广州市内多个地方“水浸街”，同时也令一大批防湿、采光能力较低的旧式物业丧失了成交的机会，素质较高、楼龄较短的商品房成为交投主导。当月成交单价在9000元/平方米以上的物业，在荔湾区内有富力广场、西门口广场、金盈居、龙津大厦、荔湖明苑等，在海珠区内有中信君庭、蓝色康苑、翠馨华庭、时代廊桥、海富花园、双子星城花园、晓港雅筑、保利花园、泓景花园、富力尚溢居等。这些物业所在楼盘的周边500米范围内皆有一手新盘在售，相互之间形成较明显的价格竞争。满堂红研究部经理周峰认为，高价二手物业能够在一手楼策略性降价的前提下成交，既与该类二手楼本身的特征有关，除江景盘单位外，多数单位在50～80平方米之间，符合客户对面积的要求；同时也与买家的迫切入住心态有关，部分通过“卖旧屋买新屋”的客户有“即买即装修即入住”的强烈意愿，而上述楼盘周边的一手新盘最快的交付使用时间在今年年底或明年初，就“入住时间”这一因素上处于劣势。6月份荔湾、海珠两区的二手楼均价分别是7528元/平方米和8806元/平方米，环比5月分别上涨9.2%和15.4%。 6月份海珠区部分高价二手楼成交情况表 物业地址 面积 成交总价 与当初一手购入价相比升幅 与目前同地段一手新盘价格相比 时代廊桥某单位 87米2 85万元 159.8% 低9.2% 蓝色康园某单位 40米2 52万元 133.7% 低28.1% 保利花园某单位 101米2 95万元 71.9% 低17.2% 晓港雅筑某单位 76米2 80万元 61.8% 低9.9% 泓景花园某单位 108米2 109万元 57.8% 低3.5% 中信君庭某单位 427米2 883万元 45.5% 高14.4% 来源：满堂红研究部 上半年仍有“低买高卖”的成功个案 今年3、4月间，广州市部分在去年9、10月份“高位”买入物业的短炒客通过降价转手来“止损”，物业前后两次操作导致的损失在10%以内。由于楼市成交缩减及楼价走势不明朗，去年部分短炒客相当活跃的地段如今已“水静鹅飞”，鲜有入市炒作个案发生。然而就在这样一个被普遍公认的楼市调整期，市内一些地段再次出现了短炒客的身影。 从下表可以看出，一买一卖的时段发生在今年3至6月之间，而前后两次操作的间隔在1至2个月内。除了部分物业帐面升幅低于5%外，其余的操作个案帐面盈利在11%～19%之间，虽然比起2007年高峰期的“一个月转手盈利50%”相差甚远，但却成为近半年调整期中的一个亮点。周峰分析，近期“短炒”盈利个案的出现，一方面显示物业所属地段的投资价值还在不断被发掘，只要有新买家接手，便证明仍有市场操作空间；另一方面，一买一卖的转售价涨幅在20%以下，反映目前投机客的心态已普遍趋向谨慎，不愿意中长线持有，“有得赚就走”。 近期部分短线转售获利个案表（满堂红研究部提供） 区域 所在位置 面积 成交价 成交时段 越秀 寺右新马路某物业 75米2 61.5万元 2008-4 72.9万元 2008-6