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—— 房地产基础知识 1、房地产的定义 房地产指土地及其之上的建筑物、地上附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，房地产又称不动产、物业。 一、房地产的概念 房地产预备知识 █ 土地 █ 建筑物及地上附着物 █ 房地产物权 2、房地产权益 房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典权等。 1、房地产的自然特征 █ 位置的固定性 █ 使用的耐久性 █ 资源的有限性 █ 物业的差异性 二、房地产的特征 2、房地产的经济特性 █ 生产周期长 █ 资金密集性 █ 相互影响性 █ 易受政策限制性 █ 房地产的增值性 房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律，这主要应归功于房地产的重要组成部分——土地。 1、按主要用途划分 █ 居住房地产 █ 商业房地产 █ 办公房地产 █ 工业房地产 三、房地产的类型 2、按收益性划分 █ 营利性房地产 █ 非营利性房地产 3、按市场交易行为划分 █ 出售的房地产 █ 出租的房地产 █ 抵押、典当的房地产 █ 自用的房地产 （一）一般因素 1、社会因素 █ 政治安定情况 █ 社会治安情况 █ 房地产投机 █ 城市化进程 四、房地产价格的影响因素 2、经济因素 █ 经济发展状况 █ 储蓄和投资水平 █ 财政收支与金融状况 █ 物价变动 █ 利率水平 3、行政因素 █ 土地制度 █ 住房制度 █ 城市发展战略、城市规划、土地利用规划 █ 房地产价格政策 █ 税收 █ 行政隶属变更 █ 其它相关政策 4、人口因素 █ 人口密度 █ 人口素质 █ 家庭人口构成 5、国际因素 █ 国际经济状况 █ 国际政治因素 （二）区域因素 1、影响住宅房地产价格的区域因素 按重要性顺序排列： █ 基础设施：水、电、路、通讯等 █ 市内交通条件：道路类型和公交状况 █ 公共配套：学校、医院、市场、商场、银行、邮电等 █ 环境条件：大气、噪音、绿化、景观等 █ 城市商服中心影响 █ 区域规划限制 2、影响商业房地产价格的区域因素 按重要性顺序排列： █ 城市商服中心影响 █ 基础设施 █ 市内交通条件 █ 对外交通条件：港口、车站、机场 █ 区域城市规划限制 3、影响工业房地产价格的区域因素 按重要性顺序排列： █ 基础设施 █ 市内交通条件 █ 对外交通条件 █ 区域城市规划限制 （三）个别因素 个别因素是指房地产的个别特性对个别价格的影响因素，个别因素对房地产价格影响明显。 1、土地的个别因素 █ 地质、地势与地形 █ 土地面积 █ 土地形状、宽度、深度 █ 天然周期性灾害 █ 土地用途、容积率、覆盖率、使用年期等土地使用 条件 █ 危险设施影响程度 2、建筑物的个别因素 █ 面积、结构、材料等 █ 施工质量和费用 █ 建筑物与其环境的配合状况 █ 建筑设计及建筑物外观 █ 建筑物的朝向、层次、内部格局等 █ 建筑物的设备配置状况如电梯、水、电、煤气、电 话、电视天线等 1、土地价格构成 █ 土地出让金 █ 土地开发费 █ 市政配套费 五、房地产价格构成 2、房屋价格的构成 █ 房屋建筑成本 █ 流通费用（销售） █ 税金 █ 利润 ?