中国保障型住房.docVIP

论中国建设1000万套保障性住房的实施问题 上世纪七十年代随着改革开放的进行，我国城镇住房由福利性住房正式转变为商品化住房，经过1978-1998年整整20年的艰苦探索阶段，我国房地产行业终于以全新的面貌走上了经济大舞台，也正是标志我国房地产事业进入市场经济阶段，房地产事业作为重要的支柱产业，为中国的发展起了重大的推动作用。但快速的发展也带来一系列的严重问题：2003年以来的房价调控不力，出现了房地产资产泡沫的累积房价过快上涨和居民收入增长不足共同导致了过高的房价收入比，房价问题升级为社会问题，并被提高到政治高度。上述两点是导致大力推进保障性住房建设的核心原因，因为政府有责任照顾社会的弱势群体，而保障房建设便成为政府采取的核心举措之一, 指公民有权利在受到没有住处、住房紧缺等难题的困扰时获得政府帮助的权利, 这是住房权利的最低层次。因此加速改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题。加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义；另一方面可“腾出”钱来改善生活，释放出更多的国民消费力，扩大内需，带动中国经济的发展；同时还将影响到金融市场、经济机构，甚至于发展理念。这些年，商品房垄断的住房市场，地方的土地财政积重难返,扭曲的发展观不仅由此引发暴力拆迁等一系列新的社会问题，还严重挤压实体经济和企业创新空间，已成为转变经济发展方式的障碍。政府主导的大规模保障房建设，以民生为导向，可以给畸形发展的房地产市场降温，引导社会投资方向，鼓励更多企业和资本投入实体经济和科技创新。从这个意义上说，大规模加速推进保障房建设，还有望成为转变发展方式的重要突破口。 所以保障性住房建设已是中国未来发展道路上的重中之重。 据统计，2008年中国保障性住房建设规模只有100多万套，2009年达到了330万套，而2010年保障房开工建设规模达到了590万套，基本建成370万套，分别相当于同期商品住房开工套数、竣工套数的82%和67%。保障性住房的计划供给数量基本接近商品房供给数量。2011年政府计划建设保障性住房1000万套，并要求在今年10月底之前全部开工，而目前中国1年的商品房竣工总量约为600万套。“十二五”期间，政府提出了3600万套保障性住房建设的计划，如果该计划实现后，建设的保障型住房可以容纳现有城镇家庭的20%，比目前的10%提高1倍。依据现有公布的信息，剔除政府已有的明确资金来源，资金缺口大约也是8000亿元左右。经济适用住房和两限房近200万套，建设资金主要由社会机构(包括开发商)通过市场运作，存在5000亿元左右的资金；各类棚户区改造房400万套左右，需要资金5000亿元左右，其中政府主导的棚户区改造，中央将提供400亿元左右，省、市县也要拿出一定的资金；由工矿企业和被改造的职工筹集的，大约有3400亿左右，这部分的缺口大约1000亿元。公共租赁住房近220万套，投资方式多元化，大约2000亿元左右的缺口。次，从地方政府资金来源来看按国家规定，各地应将土地出让净收益的10%以上用于住房保障。2010年财政部公布的土地出让收入是2.9万亿， 假定地方政府完全按此规定行事，大约可以得到2900亿元，那么资金缺口大约还有5000多亿元。但从今年1季度的数据来看，随着房地产调控的深入，商品房成交量的大幅度下滑，可能带来全国主要城市土地出让收入同比出现至少30%的下滑，那么如果全年按照这一比例，大约还有5700亿元的资金缺口。，地方政府的资金来源还有两条渠道一是住房公积金的增值收益扣除计提住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用后，作为建设廉租住房和公租房的补充资金。2010年全国公积金增值净收益，用于廉租住房建设的有50多亿，今年会有进一步提升，但绝对数不会增长太多。二是发行地方国债，比如今年中央代地方发行的2000亿元的国债当中，地方要优先用于保障性住房，特别是公共租赁住房建设；三是用公积金贷款支持保障性住房建设的试点工作，2010年计划了400多亿元。考虑到土地出让收入的下降，这一缺口类似河南、湖南等经济基础不是特别好的省份将今年的建设目标定的比较高。由于1000万套的任务指标是分解到各省份，各省的建设指标后面跟着的是中央财政资金。会不会有些省份为了吸收资金而夸大了建设目标？或者用改造棚户区等方法变相填充保障房的建设套数？同时，鉴于保障房的资金需求量比较大，这些省份的资金压力可能会较大。在地方财政部分，是不是会依靠增加税收等方式来补给保障房的资金缺口呢？其结果可能是，保障性住房还未完工，民生问题进一步加剧，代际支付比较突出。这就产生了第一个问题：保障房的建设数量应有科学的评价体系。 落实了很有意味，不落实什么都不是。落实了意味着保障房覆盖比例达20%，调节作用和解决民生会初现成效，但