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韩国的住房贷款及信贷分析 一、韩国的住房金融机构 （一）ＮＨＦ(ＮａｔｉｏｎａｌＨｏｕｓｅＦｕｎｄ,国家住房基金会)——韩国主要的国有政策性住房信贷机构 １．资金主要来源 国家住房募集储蓄存款、国家住房债券资金——占据大半壁江山, 商业借贷款 政府拨款——几可忽略不计。 ２．国家住房基金会的主要授贷对象及额度 ＮＨＦ支持小户型(通常小于６０平方米)住宅的建设。 其住房信贷最高授信额度为１４００万韩元(1.1905万美元，１美元约合１１７６韩元),租房信贷最高授信额度则为１６００万韩元。 （二） ＨＣＢ(Ｈｏｕｓｉｎｇａｎｄｃｏｍｍｅｒｃｉａｌｂａｎｋ,住房和商业银行)——韩国最大的私人住房信贷机构 １．资金主要来源 为住宅募集存款 ２．主要授贷对象及额度 申购新房者必须在该行保留一个住宅存款储蓄账户，方可成为合格的贷款申请人。 （三）国民银行(韩国第二大私人住房金融机构)和其他商业银行 资金主要来源 与ＨＣＢ类似，的贷款亦与储蓄关联。 二、韩国的契约式存款安排 （一）标准契约式存款安排 如账户存款达到最低限额,存款人便有权获得购买８５平方米私房的授信额度。在特定数额的分期付款支付完毕后,契约式存款账户的存款人也有权获得一笔住房贷款。 根据存款期限的不同,存款利率在８.５%-９%之间浮动,而贷款利率约为１４%-１６%。韩国目前约有５５０万这样的账户。 （二）第二种契约式存款安排 要求存户储蓄一定数额款项并达到特定期限，如此则有权申购一套优价供应的新盘私家公寓。不过,申购楼盘的面积要取决于存款的数额。 此项存款的利率为８．５%，低于一年期定期存款利率的９%。一个家庭一旦选择购买一套住房,便可提取该笔存款，也可将其转为无特殊优惠安排的普通定期存款。 ＨＣＢ在１９９１年曾拥有多达１００万此类账户,之后账户数量大幅下降,目前数量为７６万户。 （三）第三种契约式存款安排 类似于标准安排，区别在于账户持有者仅仅有权购买一套面积不大于８５平方米的国有住宅。此类账户目前数量为５３ ９万户。 通过契约式存款安排募集的资金量自１９９０年以来大幅下降。一旦对新楼盘首付款额度的管制放开，契约式存款账户的数量有望进一步下降。如果新楼盘的价格与现有楼盘的价格持平或接近，凭借契约式存款安排购买新楼盘的好处将被削弱。较之于商业银行贷款(尤其是较之于抵押公司和分期付款信贷公司贷款),ＨＣＢ的贷款因利率较低而显得优惠。对于购买新盘,ＨＣＢ的最高授信期限为３０年,最高授信额度为５亿韩元。不过,ＨＣＢ每一账户的平均贷款额度只是２千万韩元。 三、韩国的贷款利率 在韩国,贷款利率是半自由化的。这意味着在市场利率发生大规模调整时,银行可相应调整其利率。如在１９９７年，抵押贷款利率仅为１１.５%，而ＨＣＢ于１２月份将其利率调高到１４.５%，此次调高利率的背景是亚洲金融危机已将市场利率(有担保支持的三年期公司债收益率)推高至２５%。住房贷款的分布结构于近年发生转变。 ＨＣＢ于１９９０年发放的住房贷款，７７%用于支持购置新盘，支持租房的不到２１%，而支持购置现盘的则不到３%。截止１９９６年,支持购置新盘的贷款已降至６０%，而支持购置现盘和租房的贷款比例分别攀升至１５%和２５%。贷款期限和购房面积近年来也呈延展和扩大趋势。尽管２０年期的贷款仍最为普遍，但其市场份额已从顶峰时期的８４%降至目前的７１%。 （四）财产评估——住房信贷分析的核心。 贷款／资产价值比率是确定抵押资产基准值的重要因素,为了计算该比率，贷款额度被划分为房屋购买价或房屋评估价，银行取其中的低者。 信贷分析流程如下： １.申请人提交住房贷款申请书，附交抵押财产登记文书复印件一份； ２.银行检查资信资料并确认契约式贷款账户存在(虽然契约式存款并非必要条件,但无存款账户的申请者将被课以更高贷款利率)。 ３.银行人士审查抵押财产登记资料复印件，以确定资产在法律所有权意义上是否适于抵押，以及该资产是否受到其他法律负担的拘束。 ４.银行人士实地检视房产以查验申请者是否居住于其内。 ５.银行根据房产评估价格确定贷款发放额。 然而,由于准确的房产价格信息缺失，评估流程并非一直可靠。而且,评估并无确定标准，因为它并不建立于市场价格的基础之上。 附文3： 韩国的租房方式及其借鉴 一、韩国的两种租房方式——全租金与全押金方式 虽然很难找到统计数字表明有房产与没有房产人之间的比例，但可以肯定的是，在绝大多数国家，拥有房产的人总是少数，在韩国情况也一祥，能够购买房产成为房主的人并不多。加之，在韩国的工作和居住的外国人，目前还不允许购买韩国的房产和地产，因此，租房是大多数韩国人和外国人取得办公用房和住房的最主要途径。 韩国的租房方式有两种主要形式，一种是全租金方式，另一种为全押金方式。 全租金——承租人向出租人交纳部分押金，额度通常