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　　房地产开发项目设计阶段成本管理 卢洪兵 　　房地产开发企业要降低产品造价，就必须重视设计工作，从投资形成之初就进行严格的控制。据资料统计，设计阶段对房地产项目投资有较大影响，初步设计阶段对投资的影响可能性达 75%-95%。可见，房地产开发项目设计的科学性、合理性和经济性对项目成本起着关键性的作用。 　　一、项目设计阶段成本管理的主要措施 　　1、引入竞争机制，实行设计招标 　　实行设计招标制度，一方面可以有效地防范设计领域的不规范行为，保证有资质有实力的设计单位在良好的制度环境下进行公平竞争，不断加强自身管理，提高设计水平，增强竞争能力。另一方面也扩大了房地产开发企业在设计方案上的选择范围，保证了设计方案的质量。最后，在保证设计方案的技术性、安全性、合理性及使用功能的前提下，实行设计招标制度有利于选择最经济合理的方案，降低工程造价，使设计阶段投资费用控助。 　　2、强化技术经济分析 　　强化设计环节技术经济分析，使设计既具有技术先进性和适用性，又具有经济合理性，在保证性能、质量的前提下，努力降低项目投资费用。能大幅降低投资费用的措施主要有：(1)削减可以省掉的工程内容或缩小工作范围；(2)适度技术要求和材料规格、性能要求；(3)不要过于追求过剩功能和质量等。 　　工程项目的投资费用要在基础工程设计结束时确定下来。因此，在基础工程设计和相应的控制估算时，必须做到彻底、准确。在基础设计过程中应强调技术与经济结合，技术人员强化经济意识，估算人员考虑技术要求，改变技术人员只管技术先进，不顾经济合理的设计倾向。但在审批时，应将技术审核与费用审核分开进行，以独立发挥费用审核的职能，保证删除那些不必要的工程内容 　　3、充分运用价值工程法 　　优化设计方案价值工程(Value Engineering，VE)又称为价值分析(Value Analysis，VA)是一门新兴的管理技术，是降低成本提高经济效益的有效方法。所谓价值工程，指的是通过集体智慧和有组织的活动对产品或服务进行功能分析，使目标以最低的总成本(寿命周期成本)，可靠地实现产品或服务的必要功能，从而提高产品或服务的价值。 　　价值工程的主要思想是通过对选定研究对象的功能及费用分析，提高对象的价值。这里的价值，指的是反映费用支出与获得之间的比例，用数学比例式表达如下：价值＝功能／成本，即“V＝F/C”。这条提示了“用最少的投资，争取最大效益”的五条方法： 　　(1)保持开发项目功能不变，降低项目投资。 　　(2)投资不变，提高项目功能。 　　(3)投资虽有所增加，但功能提高幅度更大。 　　(4)降低一些次要功能，使成本大幅降低。 　　(5)运用新科技，新技术，既提高功能，又降低项目投资。 　　4、推行限额设计，努力减少设计费用 　　设计阶段的工程造价管理任务，必须增强设计人员的经济观念，促使他们在工作中把技术与经济、设计与概算有机地结合起来，克服技术与经济、设计与概算相互脱节的状态。严格遵守初步设计方案及概算投资限额设计，既要有最佳的经济效果，又要保证工程的使用功能，这就需要设计者选择技术先进、经济合理的最优设计，从而保证质量，达到控制或降低工程造价的目的。 　　5、建立风险激励机制，提高设计人员的积极性和责任感 　　房地产开发企业要确保能够得到优秀的设计方案，需要建立风险激励机制，实行优质优价。若在批准的设计限额内，设计部门能认真运用价值工程原理，在保证安全和不降低功能的前提下，依靠科学管理、新技术、新结构、新材料、新工艺所节约的资金，对设计单位和设计人员按节约比例给予奖励，以调动设计部门积极性，主动降低工程造价。相反，凡因设计失误造成经济损失的，设计单位和设计人员应承担相应的经济责任。这样，实行风险激励机制，有利于增强设计人员的责任感，鼓励他们进行设计创新，采用先进的方法进行投资控制。 　　项目设计的经济评价 　　对项目设计进行经济性评价是促进工程设计提高质量，对工程设计方案评比选优的主要途径和方法，在介绍评价方法之前，先分析影响工程设计经济的主要因素。 　　影响工程设计经济的主要因素： 　　建筑的设计有技术性，更包含设计的科学性和经济性，研究和分析设计经济的影响因素，对寻求工程设计经济效果的途径，降低工程造价有着极其重要的作用。影响建筑设计方案经济性的主要因素有以下八个方面。 　　1、建筑造价构成比。建筑造价构成比反映的是不同工程部位的造价占总造价的比值。分析这个可以找出降低造价、提高经济效果的方向。 　　2、户型。小户型单方造价比大户型高，因为小户型内墙多，相应墙面抺灰、管线敷设安装单方造价就高。 　　3、层高。室内净高直接影响建筑造价。降低层高可以：直接节省投资；节约建筑材料和劳动消耗，减轻建筑自重，提高抗震能力；降低采暖能耗，节约能源，提高建筑密度；节约用地，同时，也