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房地产投资测算公式谁有啊 15[ 标签：房地产,测算公式,房产 ] 寻求房地产投资测算方法 公式 最好全面 谢谢 遥望彼岸花 回答:3 人气:7 解决时间:2008-05-04 09:11 满意答案好评率：0% 考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三大公式可以帮助你估算房产价值，不妨一试。 一大公式：租金乘数小于12 租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式（租金乘数＝投资金额/每年潜在租金收入），小于12。 上述所提的西藏南路一小户型，2001年时售价22万元，月租金1500元，那么它当时的租金乘数是12倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。如果一处房产的租金乘数超过12倍，很可能会带来负现金流。这套房子如今的售价已经上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。 投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。 二大公式：8年~10年收回投资 投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投 资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）/[（月租金-按揭月供款）×12。 一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年~10年左右。仍以西藏南路小户型为例，假设2001年时首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，当时它的投资回收年数是10.3年。但是到了2005年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上面临投资无法回收的境地。 三大公式：15年收益是否物有所值 另外，也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式。 如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年＞房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益×15年〈房产购买价，该物业价值已高估。 仍以上文提到的小户型为例，2001年时，年租金收益为18000元，乘以15等于27万元，大于当时的售价22万元，因此是值得投资的。但是现在，就以2000元月租金计算，合理价值为36万元，远远小于当前60万元的售价，价值已经被过度透支了。 以上是三种常用的比例与比率法，有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断，有的还需要进行专业性的投资分析，计算另外一些指标以增加可靠性。比如，一个地段好的房产可能现在的租金回报率不高，但具有较佳的升值前景，或者一套普通住宅能够享受税收减免，一定程度上能够弥补过高的租金乘数。 房地产投资可能要用到的几个公式（大部分来自网上） 2007/09/15 02:46 [未分类 ] 　房价=土地成本（包括土地出让金、拆迁、安置成本）+公关成本+建筑成本+监理成本+策划费用+销售成本（含巨额广告费、人力）+开发商利润+税收+银行巨额贷款利息+财务费用+人力开支+其他损耗+…… 租金乘数＝投资金额／每年潜在租金收入,宜小于12 投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（月租金－按揭月供款）×12,回收年数越短越好，合理的年数在8年－10年左右。 国际专业理财公司评估物业的公式,如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年＞房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益×15年＜房产购买价，该物业价值已高估。 美国经济学家萨缪尔逊一个著名的“幸福公式”： 个人幸福=当财富与欲望一起增加时，如果财富的增加速度超过了欲望的增加速度，幸福感会增加，如果财富的增加速度低于欲望的增加速度，幸福感就会减少。 所谓“相对剥夺感”是指民众将自己与周围其他参照群体进行比较后，感到自己的应得利益受到“剥夺”而产生的一种不平衡的心理感受。最根本的问题不是贫穷而是相对剥夺感。非常穷的人很少造反，他们太忙于供养他们的家庭。一旦人们填饱了肚子，他们就会开始四处张望，并注意到一些人正过着比他好得多的生活。这种相对剥夺感会引起他们的愤怒、暴力，以及偶然的革命的发生 房价收入比(房屋的售价/家庭年收入)，2004年城镇居民的房价收入比的全国平均水平，户均75平米为8.2倍，户均100平米为10.9倍。而上海及北京这样的大城市房价收入比在12倍以上。 购房公式: 投资系数＝月租金/月还贷额≥1.4 “潘氏公式”，可以衡量房地产是否泡沫。潘石屹认为，“一般城市的租金回报率是银行贷款利息加一个百分点，如果这个城市的租金回报率远远高于这个水平，证明这个城市的房价