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2013北京房地产市场谨慎乐观 　　进入2013年的“土地热”与“房价涨”这一逻辑循环重现，再次改变着市场各方的预期，房地产市场将走向何方，成为很多人的心头疑问。 　　2012年，我国房地产市场走出了一条先抑后扬的上升曲线。在限购、限贷等政策的持续影响下，2012年上半年，我国房地产市场信心一度低迷，这种局面一直持续到2012年5月。从下半年开始，房地产市场开始复苏，尤其对于一线城市来说，更是“涨多跌少”，且上涨趋势日益明显，2012年房地产市场最终在暖冬中强势收官。 　　进入2013以来，一线城市延续上扬行情。数据显示，今年1月，北京市二手房成交总量高达19561套，创下了近24个月以来的新高。总体成交均价也回到了北京楼市调控细则出台前的水平。 　　房价上涨加强了土地市场的看涨预期。1月份，北京土地市场也交出了骄人的成绩单：共成交土地22宗，单月成交额高达241.66亿元。这一成绩刷高了北京2003年有统计记录以来的最高值，相比2012年1月份的21.9亿元，今年首月的土地成交金额同比增长10倍！ 　　再来看看2012年四季度数据：2012年四季度共有43块土地成交，总金额达139亿元；2012年全年总成交金额达到648亿元，其中五分之四下半年成交。值得注意的是，四季度成交的43块土地中，9宗为商业金融用地，9宗为住宅用地，23宗为工业用地，其余为旅游或仓库等多功能用地。虽然数量增加，但大宗交易仅一宗。 　　有业内人士曾形象地将土地与房子的关系比喻为面粉与面包。在价格关系上，究竟是面粉的价格决定面包价格，还是面包的价格拉高了面粉价格，不同的人有不同理解。但无论如何，地价与房价相互推升，成为近年房地产市场的常见现象。 　　也就是说，进入2013年的“土地热”与“房价涨”这一逻辑循环重现，再次改变着市场各方的预期，房地产市场将走向何方，成为很多人的心头疑问。 　　以北京房地产市场为例。已经3年没有完成土地供应的北京，2012年共成交住宅用地37宗，仅仅完成全市年度计划的三成，创近6年来新低。而自去年四季度以来，北京住宅成交开始回暖，特别是今年1月，与去年同期相比，商品房成交量大幅上涨近6倍。同时库存量持续下降，截至1月末，北京地区商品住宅库存为74294套，达到历史低位。 　　有业内人士就此分析认为，开发商库存压力降低，市场出现短暂性的“供不应求”，未来若新增供应难以满足大量需求释放，价格仍会存在上涨压力。很多人对2013年房地产市场持乐观态度，他们认为2013年整个房地产市场将在2012年的基础上继续企稳、成交放量、企业积极拿地、政府积极推地。有开发商表示，由于销售的回暖及持有现金的增加，使得他们对未来市场的预期也逐渐由悲观转为积极。 　　与住宅市场相比，商业地产的租赁和销售市场显得波澜不惊。 　　第一太平戴维斯北京公司助理董事王琼对2013年北京房地产市场持谨慎乐观态度，她谈到，从2012年四季度后北京整个投资销售市场来看，整体平淡，仅一宗重大交易成交，成交金额为8.54亿元，2013年1月有两宗，金额分别为17.3亿元和18亿元，多为核心区域优质资产；甲级写字楼租金及资本值的同步放缓使得甲级写字楼毛收益率大致稳定在6.1%。 　　“目前若干项目已经引起了众多投资者兴趣，预计于今年上半年内完成交易。” 　　写字楼市场租金上涨乏力 　　“与住宅市场相比，写字楼市场是对经济的真实反映”。 　　戴德梁行华北区董事总经理何衍钧指出，由于写字楼是一个相对市场化的板块，受政策影响较小而受整体经济环境影响较大，因此写字楼市场是一个能够真实反映整体经济的房地产板块。而写字楼市场的供需关系也基本上可以在其租金走势上得以反映。 　　以北京为例。北京写字楼从2010年开始需求集中释放，在过去三年时间里，原来的大面积供应基本被消化掉，并且由于供应稀少而需求一直保持一个比较旺盛的状态，因此整个市场从原来的买方市场转变成了一个业主市场，也就是说业主在整个市场的话语权越来越大，这也就直接导致了北京写字楼租金的飞涨。 　　经历了2011年高达44.2%的激进式租金增长，2012年北京甲级写字楼租金同比仅增长13.8%，其中第四季度租金仅环比攀升0.9%，系2010年以来最慢涨幅。 　　第一太平戴维斯数据显示，2012年第四季度，北京甲级写字楼资本值环比上涨1.2%，至每平方米62267元。鉴于同期租金涨幅亦放缓至0.9%，甲级写字楼毛收益率稳定在6.12%。不过王琼指出，持有性经营写字楼的毛收益率为6%左右，扣除费用等项目后，实际收益率在4%左右，这个数字目前难以令投资者满意。但如果将写字楼散售，将会面临更大风险，收益未必会好于住宅。 　　与2011年写字楼需求量大增、成交活跃程度高不同的是，2012年由于租金一路上涨